2025타경72449
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 137-3 [도로명] 경기도 양주시 은현로 431-9 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 매각에서 제외되는 제시외 판넬구조 이동식화장실 2동(1㎡와 2㎡) 및 컨테이너 7동이 있음. - 일괄매각 - 매각에서 제외되는 제시외 판넬구조 이동식화장실 2동(1㎡와 2㎡) 및 컨테이너 7동이 있음. |
| 토지면적 | 2,136㎡ (646.1평) | 건물면적 | 99㎡ (29.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 912,488,000원 | 최저가격 | (24%)219,088,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)21,908,800원 | 청구금액 | 554,145,335원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.02 | (34%)312,983,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.07.07 | (34%)312,983,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.20 | (34%)312,983,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.24 | (24%)219,088,000원 | 진행 |
물건 사진 (82장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 양주시 은현면 137-3 | 공장용지 (자연녹지지역) | 2,136㎡ (646.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 209,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 양주시 은현면 137-3 (경기도 양주시 은현로 431-9) | 경량철골구조 · (일반공장) | 99㎡ (29.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 매각에서 제외되는 제시외 판넬구조 이동식화장실 2동(1㎡와 2㎡) 및 컨테이너 7동이 있음. - 일괄매각 - 매각에서 제외되는 제시외 판넬구조 이동식화장실 2동(1㎡와 2㎡) 및 컨테이너 7동이 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,136㎡ (646.1평) 건물: 99㎡ (29.9평) | 912,488,000원 | |||
경기도 양주시 은현면 봉암리 소재 봉암초등학교 남측 원거리에 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임. 대상물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 도로변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 일련번호 1) 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호 2) 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도로(예정지)임. 일련번호 1),2) 동측으로 노폭 4m의 도로를 통하여 접근 가능함. 일련번호(1) :자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업형,은현09), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(2) :자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업형,은현09), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
일괄매각. 매각에서 제외되는 제시외 판넬구조 이동식화장실 2동(1㎡와 2㎡) 및 컨테이너 7동이 있음. - 일괄매각 - 매각에서 제외되는 제시외 판넬구조 이동식화장실 2동(1㎡와 2㎡) 및 컨테이너 7동이 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 있음 | 2,235㎡ | 전입: 2019-02-14 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-02-14 확정: 2019-02-14 배당: 2019-02-14 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-02-14 확정: 2019-02-14 배당: 2019-02-14 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 기타 / 2,235.0000㎡ | 전입: 2019-02-14 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 1층5호(15㎡) | 전입: 2021-09-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 1층2호(15㎡) | 전입: 2021-09-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 에이셔랩스 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-09-01 확정: 2021-09-01 배당: 2021-09-01 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 야푸드 대항력 없음 | 공장 / 1층 5호(15.0000㎡) | 전입: 2021-09-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 에이셔랩스 대항력 없음 | 공장 / 1층 2호(15.0000㎡) | 전입: 2021-09-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 에이셔랩스 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-09-01 확정: 2021-09-01 배당: 2021-09-01 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 야푸드 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-09-01 확정: 2021-09-01 배당: 2021-09-01 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 야푸드 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-09-01 확정: 2021-09-01 배당: 2021-09-01 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인13 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (13건) | - | 보: 5억 5,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2009-05-28 | 소유권 | 임OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-02-05 | 근저당권 | 안OO | 516,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-02-05 | 지상권 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2022-03-30 | 근저당권 | 안OO | 84,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-01-18 | 근저당권 | 안OO | 60,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-03-22 | 근저당권 | 유OO | 48,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-11-08 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-06-05 | 임의경매 | 안OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 매각에서 제외되는 제시외 판넬구조 이동식화장실 2동(1㎡와 2㎡) 및 컨테이너 7동이 있음. - 일괄매각 - 매각에서 제외되는 제시외 판넬구조 이동식화장실 2동(1㎡와 2㎡) 및 컨테이너 7동이 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 양주시 은현면 137-3 | 대지면적 | 2,136㎡ (646.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 99㎡ (29.9평) | 건축면적 | 99㎡ (29.9평) | 건폐율 / 용적률 | 4.6% / 4.6% |
| 주용도 | 일반공장 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 2009-04-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양주시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양주시세무서 | 양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 은현면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 양주시 은현면 137-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 1,248만원 | 7억 4,824만원 | 82% | 6.2명 | 7억 4,824만원 |
| 최근 3개월 | 9억 1,248만원 | 7억 3,911만원 | 81% | 5.8명 | 7억 3,911만원 |
| 최근 6개월 | 9억 1,248만원 | 7억 2,999만원 | 80% | 5.4명 | 7억 2,999만원 |
| 최근 12개월 | 9억 1,248만원 | 7억 2,086만원 | 79% | 5.1명 | 7억 2,086만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 13건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 954만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,995만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,196만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 524만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 6,519만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,974만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 13건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 164장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 13건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경73081 | 오피스텔 | 경기도 동두천시 생연동 826-3 생연파티오주1동 7층 701호 | 2026.05.12 | 2억 8,800만원 | 9,999만원 | 34.7% | 매각 |
| 2025타경5288 | 오피스텔 | 경기도 동두천시 동두천로 282-2 (생연동) | 2026.05.26 | 1억 2,000만원 | 7,837만원 | 65.3% | 매각 |
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