2023타경56618
유찰 5회지분매각유치권신고| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 443-1 반도유스퀘어 [도로명] 경기도 하남시 감일백제로180번길 20(감이동) (감이동,반도유스퀘어) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2023.05.17 | 매각물건 | 유치권자 (주)디자인선우가 공사대금 채권 금 554,074,975원을 위하여 본건 건물 전부(501~509호)를 점유하면서 유치권 행사중임[2023.11.6. 유치권신고, 수원지방법원 성남지원 2024가합205381 유치권 부존재 확인의 소 원고 청구기각 판결(2025.9.2. 선고, 2025.9.18. 확정)]. 목록1~9는 상호 경계 구분없이 하나의 영업장 용도로 인테리어 공사 중 중단한 상태임.(감정평가서 참조) |
| 토지면적 | 89,310.6㎡ (27016.5평) | 건물면적 | 65.66㎡ (19.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 4,363,000,000원 | 최저가격 | (49%)2,137,870,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)213,787,000원 | 청구금액 | 3,114,941,095원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.04.06 | (100%)4,363,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.05.11 | (70%)3,054,100,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.09.28 | (70%)3,054,100,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.02 | (49%)2,137,870,000원 | 진행 |
물건 사진 (45장)
사진 01
사진 02
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 하남시 감이동 443-1 반도유스퀘어 | 대 (제3종일반주거지역) | 89,310.6㎡ (27016.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,782,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 하남시 감이동 443-1 반도유스퀘어 (경기도 하남시 감일백제로180번길 20(감이동) (감이동,반도유스퀘어)) | 철근콘크리트구조 | 65.66㎡ (19.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 유치권자 (주)디자인선우가 공사대금 채권 금 554,074,975원을 위하여 본건 건물 전부(501~509호)를 점유하면서 유치권 행사중임[2023.11.6. 유치권신고, 수원지방법원 성남지원 2024가합205381 유치권 부존재 확인의 소 원고 청구기각 판결(2025.9.2. 선고, 2025.9.18. 확정)]. 목록1~9는 상호 경계 구분없이 하나의 영업장 용도로 인테리어 공사 중 중단한 상태임.(감정평가서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 89,310.6㎡ (27016.5평) 건물: 65.66㎡ (19.9평) | 4,363,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건 내 5층 501호(기호1), 5층 502호(기호2) 5층 503호 (기호3), 5층 504호(기호4), 5층 505호(기호5), 5층 506호(기호6) 5층 507호(기호7), 5층 508호(기호8), 5층 509호(기호9)로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 공사 중 중단한 상태. 창호 : 샷시 페어그라스 창호임. 본건 기호1~9는 상호 경계구분 없이 하나의 영업장 용도(의원)로 인테리어 공사중 중단한 싱태임. 공용 위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화설비 및 기호1~9 건물 내에 시스템 냉.난방설비 급.배수설비, 전기설비, 통신설비 등 공사 진행
본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "단샘초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단 지, 단독주택 단지를 배후지로 형성된 소규모 상가지대임. 본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.
유치권자 (주)디자인선우가 공사대금 채권 금 554,074,975원을 위하여 본건 건물 전부(501~509호)를 점유하면서 유치권 행사중임[2023.11.6. 유치권신고, 수원지방법원 성남지원 2024가합205381 유치권 부존재 확인의 소 원고 청구기각 판결(2025.9.2. 선고, 2025.9.18. 확정)]. 목록1~9는 상호 경계 구분없이 하나의 영업장 용도로 인테리어 공사 중 중단한 상태임.(감정평가서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2022-06-24 | 근저당권 | 안OO | 3,900,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-07-06 | 근저당권 | 김OO | 840,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-05-15 | 임의경매 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
유치권자 (주)디자인선우가 공사대금 채권 금 554,074,975원을 위하여 본건 건물 전부(501~509호)를 점유하면서 유치권 행사중임[2023.11.6. 유치권신고, 수원지방법원 성남지원 2024가합205381 유치권 부존재 확인의 소 원고 청구기각 판결(2025.9.2. 선고, 2025.9.18. 확정)]. 목록1~9는 상호 경계 구분없이 하나의 영업장 용도로 인테리어 공사 중 중단한 상태임.(감정평가서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 하남시 감이동 443-1 반도유스퀘어 | 대지면적 | 89,310.6㎡ (27016.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 65.66㎡ (19.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 하남시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 하남시세무서 | 하남시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 감이동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 하남시 감이동 443-1 반도유스퀘어 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 43억 6,300만원 | 35억 7,766만원 | 82% | 6.2명 | 35억 7,766만원 |
| 최근 3개월 | 43억 6,300만원 | 35억 3,403만원 | 81% | 5.8명 | 35억 3,403만원 |
| 최근 6개월 | 43억 6,300만원 | 34억 9,040만원 | 80% | 5.4명 | 34억 9,040만원 |
| 최근 12개월 | 43억 6,300만원 | 34억 4,677만원 | 79% | 5.1명 | 34억 4,677만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 10억 6,893만원
- 필요 현금(실투자)
- 11억 45만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 13억 8,533만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 5,695만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 16억 1,195만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 325만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 45장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51866 | 근린상가 | 경기도 하남시 감이동 440-2 퀸즈에비뉴주건축물제1동 5층513호 | 2026.10.26 | 3억 6,100만원 | 1억 5,000만원 | 41.6% | 매각 |
| 2025타경1353 | 근린상가 | 경기도 하남시 감일백제로180번길 17 (감이동) | 2026.08.10 | 2억 8,500만원 | 1억 1,100만원 | 38.9% | 매각 |
| 2025타경52369 | 근린상가 | 경기도 하남시 감일백제로180번길 17 (감이동) | 2026.06.15 | 3억 4,600만원 | 1억 3,000만원 | 37.6% | 매각 |
| 2025타경1186 | 근린상가 | 경기도 하남시 감일백제로180번길 17 (감이동) | 2026.05.04 | 3억 100만원 | 1억 588만원 | 35.2% | 매각 |
| 2024타경7408 | 근린상가 | 경기도 하남시 감일백제로180번길 17 (감이동) | 2026.08.10 | 12억 100만원 | 2억 1,200만원 | 17.7% | 매각 |
| 2025타경51593 | 근린상가 | 경기도 하남시 감일백제로 169 (감이동) | 2026.05.11 | 12억 5,000만원 | 2억 7,820만원 | 22.3% | 매각 |
| 2023타경58287 | 근린상가 | 경기도 하남시 감일로88번길 16 (감일동) | 2026.06.08 | 191억 9,000만원 | 68억 2,590만원 | 35.6% | 매각 |
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