2025타경1233
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀3길 29 [도로명] 제주특별자치도 제주시 하귀3길 29 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 제시외 건물 포함 - 일괄매각, 제시외 건물(목록 1-1, 1-2) 포함 - 목록2.에 소재하는 다락(4층 상부) 및 발코니 등은 건물에 포함하여 감정평가함. - 목록2.의 등기사항증명서 상 용도는 ‘단독주택’이나, 일반건축물대장 상 용도는‘근린생활시설 및 다가구주택’임(1, 2층 근린생활시설, 3, 4층 다가구주택으로 이용 중). |
| 토지면적 | 383.7㎡ (116.1평) | 건물면적 | 225.44㎡ (68.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,888,756,300원 | 최저가격 | (49%)925,490,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)132,212,900원 | 청구금액 | 1,098,893,152원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.26 | (100%)1,888,756,300원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.07 | (70%)1,322,129,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.11 | (49%)925,490,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.10.27 | (49%)925,490,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀3길 29 | 대 (제2종일반주거지역) | 383.7㎡ (116.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 760,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀3길 29 (제주특별자치도 제주시 하귀3길 29) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | 225.44㎡ (68.2평) | 일괄평가 (대장연면적 707.62㎡) | 일괄매각, 제시외 건물 포함 - 일괄매각, 제시외 건물(목록 1-1, 1-2) 포함 - 목록2.에 소재하는 다락(4층 상부) 및 발코니 등은 건물에 포함하여 감정평가함. - 목록2.의 등기사항증명서 상 용도는 ‘단독주택’이나, 일반건축물대장 상 용도는‘근린생활시설 및 다가구주택’임(1, 2층 근린생활시설, 3, 4층 다가구주택으로 이용 중). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 383.7㎡ (116.1평) 건물: 225.44㎡ (68.2평) | 1,888,756,300원 | |||
철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 4층 건물로서, 외 벽 : 드라이비트, 대리석 마감
본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리 소재‘하귀일초등학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통시됨. 사다리형 평지로서, 건부지로 이용중임. 북측으로 폭 약 6~8m, 북동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 도시개발구역<도시개발법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> '지적 및 건물개황도' 참조. 없 음. -.임대관계 임대관계는 미상임.
일괄매각, 제시외 건물 포함 - 일괄매각, 제시외 건물(목록 1-1, 1-2) 포함 - 목록2.에 소재하는 다락(4층 상부) 및 발코니 등은 건물에 포함하여 감정평가함. - 목록2.의 등기사항증명서 상 용도는 ‘단독주택’이나, 일반건축물대장 상 용도는‘근린생활시설 및 다가구주택’임(1, 2층 근린생활시설, 3, 4층 다가구주택으로 이용 중).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2019-02-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-02-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 점포 / 2층 201호 부분 | 전입: 2019-03-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 있음 | 2층201호부분 | 전입: 2019-03-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 점포 / 2층 부분 | 전입: 2019-04-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 0원 월: 150,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-09-20 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,098,893,152원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 제시외 건물 포함 - 일괄매각, 제시외 건물(목록 1-1, 1-2) 포함 - 목록2.에 소재하는 다락(4층 상부) 및 발코니 등은 건물에 포함하여 감정평가함. - 목록2.의 등기사항증명서 상 용도는 ‘단독주택’이나, 일반건축물대장 상 용도는‘근린생활시설 및 다가구주택’임(1, 2층 근린생활시설, 3, 4층 다가구주택으로 이용 중).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀3길 29 | 대지면적 | 383.7㎡ (116.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 707.62㎡ (214.1평) | 건축면적 | 228.29㎡ (69.1평) | 건폐율 / 용적률 | 59.5% / 184.4% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-02-14 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 애월읍 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀3길 29 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 18억 8,875만원 | 15억 4,878만원 | 82% | 6.2명 | 15억 4,878만원 |
| 최근 3개월 | 18억 8,875만원 | 15억 2,989만원 | 81% | 5.8명 | 15억 2,989만원 |
| 최근 6개월 | 18억 8,875만원 | 15억 1,100만원 | 80% | 5.4명 | 15억 1,100만원 |
| 최근 12개월 | 18억 8,875만원 | 14억 9,211만원 | 79% | 5.1명 | 14억 9,211만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 6,274만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 8,092만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 9,971만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 1,880만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6억 9,781만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 9,555만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경8386 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀7길 60-2 | 2026.06.02 | 5억 2,212만원 | 3억 4,567만원 | 66.2% | 매각 |
| 2025타경974 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 2092-5 | 2026.07.28 | 5억 8,310만원 | 3억 2,345만원 | 55.5% | 매각 |
| 2025타경8433 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 항몽로 54 | 2026.08.04 | 3억 9,315만원 | 2억 1,500만원 | 54.7% | 매각 |
| 2025타경1451 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 가문동상2길 29-7 | 2026.09.22 | 27억 8,609만원 | 8억원 | 28.7% | 매각 |
| 2024타경36949 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 번드르길 104-1 | 2026.11.10 | 4억 4,202만원 | 2억 2,288만원 | 50.4% | 진행중 |
| 2024타경36949 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 번드르길 104-1 | 2026.10.06 | 4억 4,202만원 | 1억 6,789만원 | 38% | 매각 |
| 2024타경36949 | 단독·다가구 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 번드르길 104-1 | 2026.08.25 | 4억 4,202만원 | 1억 5,700만원 | 35.5% | 매각 |
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