2025타경102313
유찰 2회제시외건물포함2026.09.03 (경매법정(제4별관211호))||
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| 소재지 | 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-8 (봉천동) [도로명] 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-8 (봉천동,일레븐) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 132.8㎡ (40.2평) | 건물면적 | 79.48㎡ (24.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,818,899,250원 | 최저가격 | (80%)1,455,120,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)181,889,925원 | 청구금액 | 153,341,910원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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매각입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.25 | (100%)1,818,899,250원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.30 | (80%)1,455,120,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.03 | (64%)1,164,096,000원 | 매각 |
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물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-8 (봉천동) | 대 (제1종일반주거지역) | 132.8㎡ (40.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,852,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-8 (봉천동) (서울특별시 관악구 장군봉5길 30-8 (봉천동,일레븐)) | 철근콘크리트구조 · (다중주택) | 79.48㎡ (24.0평) | 일괄평가 (대장연면적 310.37㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 132.8㎡ (40.2평) 건물: 79.48㎡ (24.0평) | 1,818,899,250원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
관악구 봉천동 소재 [지하철2호선 봉천역] 남서측 인근 / [서울관악초등학교] 서측 인근에 위치함 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 소규모 주거용 부동산이 중심이 되는 주거지대임 본건 주변까지 차량 접근 가능하며(본건은 계단도로에 접해있음), 인근에 지하철역 및 461, 506, 5413, 5523번 등 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통상황은 보통임 사다리형 유사한 토지로 주변 일대 대체로 경사지임 조성되어 다중주택 부지로 이용 중임 동측으로 4m 계단도로에 접하여 있으며 해당 도로를 통하여 차량 통행이 가능한 도로에 연결되어 있음 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역임 #근거법령, 세부사항은 별첨한 토지이용계획확인서 사본 참고 건물 옥상/옥탑에 미등기 물건 존재하나 위치, 구조 등을 고려할때 평가 건물의 종물 내지 부합물로
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-01-04|배당요구종기일 : 2025.05.21
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-11-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-11-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-11-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 103호 | 전입: 2021-11-11 확정: 2021-10-28 배당: 2025-05-19 | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 401호 | 전입: 2021-11-15 확정: 2021-10-26 배당: 2025-03-26 | 보: 1억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-11-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-11-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 102호 | 전입: 2021-11-22 확정: 2021-10-28 배당: 2025-04-08 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 문패상301호 | 전입: 2021-11-26 확정: 2021-11-08 배당: - | 보: 1억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-01-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-01-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 502호 | 전입: 2022-03-07 확정: 2022-01-25 배당: 2025-04-10 | 보: 2억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-03-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-02-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2023-02-17 확정: 2023-02-17 배당: 2025-03-27 | 보: 2,000만원 월: 600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 203호 | 전입: 2023-11-24 확정: 2023-11-24 배당: 2025-04-02 | 보: 5,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-12-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2023-12-20 확정: 2023-12-20 배당: 2025-04-14 | 보: 3,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-02-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 403호 | 전입: 2024-02-01 확정: 2023-12-20 배당: 2025-03-28 | 보: 1억원 월: 150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 하OO 대항력 없음 | 303호 | 전입: 2024-02-07 확정: 2024-01-05 배당: 2025-04-25 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 402호 | 전입: 2024-02-07 확정: 2023-12-29 배당: 2025-03-20 | 보: 1억원 월: 150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-02-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 하OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-02-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | B101호 | 전입: 2024-02-19 확정: 2025-03-27 배당: 2025-04-07 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-02-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 501호 | 전입: 2024-02-20 확정: 2024-02-20 배당: 2025-03-15 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-02-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 심OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-02-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 심OO 대항력 없음 | 104호 | 전입: 2024-02-26 확정: 2024-12-24 배당: 2025-03-27 | 보: 3,000만원 월: 150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-02-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 204호 | 전입: 2024-02-27 확정: 2025-03-07 배당: 2025-05-07 | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 302호 | 전입: 2024-04-29 확정: 2024-03-22 배당: 2025-04-07 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 304호 | 전입: 2024-12-09 확정: 2024-10-30 배당: 2025-03-24 | 보: 3,000만원 월: 550,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (37건) | - | 보: 15억 8,000만원 월: 2,200,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 토지: 2021.1.4. 근저당권 건물: 2021.10.18. 근저당권|청구/채권금액 : 153,341,910원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-01-04 | 근저당권 건물: | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2021-10-18 | 근저당권 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 153,341,910원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-8 (봉천동) | 대지면적 | 132.8㎡ (40.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 310.37㎡ (93.9평) | 건축면적 | 79.48㎡ (24.0평) | 건폐율 / 용적률 | 59.8% / 233.7% |
| 주용도 | 다중주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2021-10-14 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 장군봉5길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-8 (봉천동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 18억 1,889만원 | 14억 9,149만원 | 82% | 6.2명 | 14억 9,149만원 |
| 최근 3개월 | 18억 1,889만원 | 14억 7,330만원 | 81% | 5.8명 | 14억 7,330만원 |
| 최근 6개월 | 18억 1,889만원 | 14억 5,511만원 | 80% | 5.4명 | 14억 5,511만원 |
| 최근 12개월 | 18억 1,889만원 | 14억 3,693만원 | 79% | 5.1명 | 14억 3,693만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
20억 6,158만원
최저매각가 대비 +2억 4,268만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수17.96점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수45점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수43.26점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 37건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
14억 5,512만원
- 예상 대출액
- 7억 2,756만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 5,156만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
15억 7,152만원
- 예상 대출액
- 9억 4,291만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 5,389만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
16억 8,793만원
- 예상 대출액
- 10억 9,716만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 1,734만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 37건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 37건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 66.76%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102313 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-8 (봉천동) | 2026.09.03 | 18억 1,889만원 | 12억 1,753만원 | 66.9% | 매각 |
| 2024타경118123 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-10 (봉천동) | 2026.10.20 | 17억 9,740만원 | 2억 8,199만원 | 15.7% | 매각 |
| 2025타경1024 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 장군봉11길 20 (봉천동) | 2026.05.19 | 17억 4,665만원 | 12억원 | 68.7% | 매각 |
| 2024타경104155 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 청룡12길 1 (봉천동) | 2026.04.23 | 22억 5,232만원 | 25억 1,111만원 | 111.5% | 매각 |
| 2025타경102344 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 봉천로35길 24-2 (봉천동) | 2026.07.07 | 15억 5,746만원 | 11억원 | 70.6% | 매각 |
| 2024타경121396 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 봉천로33가길 36-3 (봉천동) | 2026.07.15 | 20억 3,452만원 | 16억 6,388만원 | 81.8% | 매각 |
| 2025타경103861 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 남부순환로 1773 (봉천동, 마에스트로캠퍼스타운) | 2026.06.30 | 1억 4,100만원 | 1억 1,280만원 | 80% | 매각 |
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