2025타경11789
유찰 8회지분매각| 소재지 | 서울특별시 동대문구 청계천로 439 (신설동) [도로명] 서울특별시 동대문구 청계천로 439 (신설동,청광플러스원청계2) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | 2025.02.06 | 매각물건 | 주택도시보증공사 : 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서 제출함 (2026.03.11.접수) |
| 토지면적 | 1,591.4㎡ (481.4평) | 건물면적 | 17.76㎡ (5.4평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 206,000,000원 | 최저가격 | (51%)105,472,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)10,547,200원 | 낙찰가격 | 128,110,000원 | 채권자 | 한OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.04.28 | (100%)206,000,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.06.02 | (80%)164,800,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.07.07 | (64%)131,840,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.24 | (51%)105,472,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 동대문구 청계천로 439 (신설동) | 대 (제3종일반주거지역) | 1,591.4㎡ (481.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 10,860,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 동대문구 청계천로 439 (신설동) (서울특별시 동대문구 청계천로 439 (신설동,청광플러스원청계2)) | 철근콘크리트구조 · (업무시설) | 17.76㎡ (5.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사 : 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서 제출함 (2026.03.11.접수) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,591.4㎡ (481.4평) 건물: 17.76㎡ (5.4평) | 206,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하 3층 / 지상 18층 건물 내 제5층 제513호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 등 참고) 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등이 되어있음. 대상토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 대상 토지 북동측으로 노폭 약 5미터 내외, 남서측으로 노폭
대상물건은 서울특별시 동대문구 신설동 소재 '신설동역(지하철 1호선, 2호선, 우이신설선)' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호함. 대상물건까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 신설동역(지하철 1호선, 2호선, 우이신설선)이 소재함. 대상물건은
주택도시보증공사 : 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서 제출함 (2026.03.11.접수)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-02-05 | 개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-02-06 | 경매개시결정(신청채권) | 한OOOOOOO | 223,287,122원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사 : 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서 제출함 (2026.03.11.접수)
당사자 내역
| 채권자 | 한OOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 동대문구 청계천로 439 (신설동) | 대지면적 | 1,591.4㎡ (481.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 17.76㎡ (5.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.1% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2021-08-03 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동대문구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동대문구세무서 | 동대문구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 청계천로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 동대문구 청계천로 439 (신설동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 600만원 | 1억 6,892만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,892만원 |
| 최근 3개월 | 2억 600만원 | 1억 6,686만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,686만원 |
| 최근 6개월 | 2억 600만원 | 1억 6,480만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,480만원 |
| 최근 12개월 | 2억 600만원 | 1억 6,274만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,274만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,273만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,189만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,834만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,481만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,952만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,216만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102259 | 오피스텔 | 서울특별시 중구 황학동 1452 주건축물 1동 2층202호 | 2026.05.06 | 3억 400만원 | 3억 400만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경103368 | 오피스텔 | 서울특별시 종로구 난계로29길 33-4 (숭인동) | 2026.05.13 | 1억원 | 1억 400만원 | 104% | 매각 |
| 2025타경103987 | 오피스텔 | 서울특별시 중구 난계로 169 (황학동) | 2026.09.30 | 1억 4,900만원 | 1억 2,210만원 | 81.9% | 매각 |
| 2024타경117822 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 청계천로 505 (용두동) | 2026.07.07 | 2억 3,300만원 | 1,610만원 | 6.9% | 매각 |
| 2024타경117839 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 청계천로 505 (용두동) | 2026.06.02 | 2억 2,900만원 | 1억 5,392만원 | 67.2% | 매각 |
| 2024타경120408 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 왕산로 77 (용두동) | 2026.10.13 | 2억 4,900만원 | 1억 9,823만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경102630 | 오피스텔 | 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 (창신동) | 2026.10.14 | 2억 6,400만원 | 2억 829만원 | 78.9% | 매각 |
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