2025타경57668
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경기도 화성시 마도면 402-8 우리홈타운 [도로명] 경기도 화성시 두곡서길 48-1 (우리홈타운) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 신청채권자 확인 필요 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망 2. 대지권 목적인 토지의 면적이 부동산등기사항증명서(585㎡)와 토지대장상의 면적(541㎡)이 상이하고, 감정평가는 토지대장을 기준으로 평가함 |
| 토지면적 | 585㎡ (177.0평) | 건물면적 | 50.4㎡ (15.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 130,000,000원 | 최저가격 | (8%)10,705,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,070,500원 | 청구금액 | 155,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.08 | (24%)31,213,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.21 | (17%)21,849,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.28 | (12%)15,294,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.02 | (8%)10,705,000원 | 진행 |
물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 마도면 402-8 우리홈타운 | 대 (제1종일반주거지역) | 585㎡ (177.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 650,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 마도면 402-8 우리홈타운 (경기도 화성시 두곡서길 48-1 (우리홈타운)) | 철근콘크리트구조 | 50.4㎡ (15.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 신청채권자 확인 필요 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망 2. 대지권 목적인 토지의 면적이 부동산등기사항증명서(585㎡)와 토지대장상의 면적(541㎡)이 상이하고, 감정평가는 토지대장을 기준으로 평가함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 585㎡ (177.0평) 건물: 50.4㎡ (15.2평) | 130,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호로서 외벽 : 인조석타일 붙임, 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호 등임. 다세대주택으로 이용함.(후첨 '내부구조도' 참조) 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음. 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 삼각형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함. 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비
본건은 경기도 화성시 마도면 두곡리 소재 '화도중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하여 있으며 주위환경 보통임. 본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.
1. 신청채권자 확인 필요 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망 2. 대지권 목적인 토지의 면적이 부동산등기사항증명서(585㎡)와 토지대장상의 면적(541㎡)이 상이하고, 감정평가는 토지대장을 기준으로 평가함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 있음 | 401호 | 전입: 2021-09-23 확정: 2023-09-25 배당: - | 보: 1억 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1억 5,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-11-26 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-10-18 | 임차권설정 | 조OO | 155,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-11-08 | 압류 | 인OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-08-11 | 압류 | 화OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-09-09 | 강제경매 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-10-16 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 신청채권자 확인 필요 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망 2. 대지권 목적인 토지의 면적이 부동산등기사항증명서(585㎡)와 토지대장상의 면적(541㎡)이 상이하고, 감정평가는 토지대장을 기준으로 평가함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 마도면 402-8 우리홈타운 | 대지면적 | 585㎡ (177.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 50.4㎡ (15.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.6% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마도면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 마도면 402-8 우리홈타운 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 3,000만원 | 1억 660만원 | 82% | 6.2명 | 1억 660만원 |
| 최근 3개월 | 1억 3,000만원 | 1억 530만원 | 81% | 5.8명 | 1억 530만원 |
| 최근 6개월 | 1억 3,000만원 | 1억 400만원 | 80% | 5.4명 | 1억 400만원 |
| 최근 12개월 | 1억 3,000만원 | 1억 270만원 | 79% | 5.1명 | 1억 270만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 535만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,347만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 693만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,275만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 807만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,248만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 31장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경99688 | 단독·다가구 | 경기도 화성시 만세구 마도면 송정로199번길 30 | 2026.06.12 | 6억 7,624만원 | 3억 4,963만원 | 51.7% | 매각 |
| 2024타경9395 | 단독·다가구 | 경기도 화성시 만세구 마도면 마도공단로3길 39 | 2026.07.20 | 10억 7,476만원 | 5억 6,270만원 | 52.4% | 매각 |
| 2025타경54398 | 단독·다가구 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 역골로 81-12 | 2026.08.25 | 18억 2,695만원 | 12억 1,899만원 | 66.7% | 매각 |
| 2024타경12506 | 단독·다가구 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2064-14 | 2026.07.20 | 11억 4,863만원 | 6억 500만원 | 52.7% | 매각 |
| 2025타경357 | 단독·다가구 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 역골동로 32-12 | 2026.08.28 | 14억 5,252만원 | 9억 2,199만원 | 63.5% | 매각 |
| 2025타경55383 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 화성로1081번길 38-13 (신동아홈타운2단지) | 2026.09.04 | 1억 4,100만원 | 1억 2,510만원 | 88.7% | 변경 |
| 2025타경55058 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 성주골길 58 | 2026.06.22 | 1억 1,100만원 | 6,700만원 | 60.4% | 매각 |
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