2025타경102185
유찰 3회지분매각| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 [도로명] 서울특별시 서초구 서초중앙로 40-8 (서초동,서초동베스트원주건축물) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 용도: 휴게음식점 1. 이용상태 : 공부상 휴게음식점으로 이용중임. 2. 참고사항 : 공부상 지하층으로 등재되어 있으나, 서측 도로를 기준으로 2층에 소재함 |
| 토지면적 | 390.9㎡ (118.2평) | 건물면적 | 124.42㎡ (37.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,750,000,000원 | 최저가격 | (51%)896,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)115,200,000원 | 청구금액 | 4,301,147,110원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.11.12 | (28%)491,520,000원 | 진행 |
| 5회 | 2026.11.12 | (33%)585,728,000원 | 진행 |
| 5회 | 2026.11.12 | (34%)589,824,000원 | 진행 |
| 6회 | 2026.11.12 | (41%)716,800,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 | 대 (제1종전용주거지역) | 390.9㎡ (118.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 7,142,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 (서울특별시 서초구 서초중앙로 40-8 (서초동,서초동베스트원주건축물)) | 철근콘크리트구조 | 124.42㎡ (37.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 용도: 휴게음식점 1. 이용상태 : 공부상 휴게음식점으로 이용중임. 2. 참고사항 : 공부상 지하층으로 등재되어 있으나, 서측 도로를 기준으로 2층에 소재함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 390.9㎡ (118.2평) 건물: 124.42㎡ (37.6평) | 1,750,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상2층 건물로서,(2022.09.01 사용승인) 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등 창호 : 알루미늄 창호 등임. 기호(가) : 공부상 휴게음식점으로 이용중임. 기호(나~라) : 공부상 다세대주택으로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조) 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어있음. 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지임. 본건 소재 부지 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함. 도시지역, 제1종전용주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임대 미상임.
본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 남측 인근에 위치함. 본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 “지하철 3호선 남부터미널역”이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.
용도: 휴게음식점 1. 이용상태 : 공부상 휴게음식점으로 이용중임. 2. 참고사항 : 공부상 지하층으로 등재되어 있으나, 서측 도로를 기준으로 2층에 소재함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-09-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-09-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-10-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 제이더블유시스템 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-10-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 비101호 | 전입: 2023-11-26 확정: 2025-03-18 배당: 2025-03-21 | 보: 7,000만원 월: 5,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 오름에듀테크 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-11-26 확정: 2025-03-18 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 103호 | 전입: 2024-03-28 확정: - 배당: 2025-03-19 | 보: 5,000만원 월: 3,200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-03-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 남OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-10-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 남OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-10-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2025-03-19 확정: - 배당: 2025-05-15 | 보: 4,000만원 월: 2,400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (11건) | - | 보: 1억 6,000만원 월: 10,600,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 4,301,147,110원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
용도: 휴게음식점 1. 이용상태 : 공부상 휴게음식점으로 이용중임. 2. 참고사항 : 공부상 지하층으로 등재되어 있으나, 서측 도로를 기준으로 2층에 소재함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 | 대지면적 | 390.9㎡ (118.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 124.42㎡ (37.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 31.8% |
| 주용도 | 상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서초구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서초구세무서 | 서초구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서초동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 17억 5,000만원 | 14억 3,500만원 | 82% | 6.2명 | 14억 3,500만원 |
| 최근 3개월 | 17억 5,000만원 | 14억 1,750만원 | 81% | 5.8명 | 14억 1,750만원 |
| 최근 6개월 | 17억 5,000만원 | 14억원 | 80% | 5.4명 | 14억원 |
| 최근 12개월 | 17억 5,000만원 | 13억 8,250만원 | 79% | 5.1명 | 13억 8,250만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 4,800만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 6,585만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 8,060만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 571만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6억 7,558만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 8,320만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 11건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 21건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 48장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경939 | 근린상가 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 지1층비102호 | 2026.09.22 | 9억 100만원 | 3억 7,570만원 | 41.7% | 매각 |
| 2025타경1345 | 근린상가 | 서울특별시 서초구 서초대로 334 (서초동, 브라운스톤서초) | 2026.07.02 | 2억 400만원 | 1억 6,351만원 | 80.2% | 매각 |
| 2024타경116158 | 근린상가 | 서울특별시 서초구 강남대로49길 11 (서초동) | 2026.05.12 | 4억 9,400만원 | 3억 1,811만원 | 64.4% | 매각 |
| 2025타경1833 | 근린상가 | 서울특별시 강남구 봉은사로 167 (논현동) | 2026.09.08 | 510억 525만원 | 266억 2,710만원 | 52.2% | 매각 |
| 2025타경991 | 근린상가 | 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 4층패션관4층4113호 | 2026.10.20 | 2억 3,100만원 | 8,704만원 | 37.7% | 매각 |
| 2025타경748 | 근린상가 | 서울특별시 서초구 잠원동 27-2 멀버리힐스 1동 지2층더블유110-2호 | 2026.05.07 | 7억 1,200만원 | 1억 9,272만원 | 27.1% | 매각 |
| 2025타경102253 | 근린상가 | 서울특별시 강남구 도산대로1길 24 (신사동) | 2026.05.26 | 445억 4,111만원 | 342억 8,999만원 | 77% | 매각 |
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