2025타경12310
유찰 5회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강서구 초록마을로10길 42 (화곡동, 화성홈타운) [도로명] (화곡동, 화성홈타운) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차인 강진아의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 토지면적 | 344㎡ (104.1평) | 건물면적 | 42.66㎡ (12.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 210,000,000원 | 최저가격 | (33%)68,813,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,881,300원 | 청구금액 | 200,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.28 | (64%)134,400,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.27 | (51%)107,520,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.06 | (41%)86,016,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.05 | (33%)68,813,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 초록마을로10길 42 (화곡동, 화성홈타운) | 대 (제2종일반주거지역) | 344㎡ (104.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,708,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 초록마을로10길 42 (화곡동, 화성홈타운) ((화곡동, 화성홈타운)) | 철근콘크리트조 · 지상5층 | 42.66㎡ (12.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 임차인 강진아의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 344㎡ (104.1평) 건물: 42.66㎡ (12.9평) | 210,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제3층 제302호로서 (사용승인일 : 2002.10.08.) 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 새시창호 등입니다. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중입니다. 기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 본건은 2필 일단지의 세장형 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 본건 북동측으로 로폭 약4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 2필 일단지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사 육제한구역(지역경제과 확인
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(화 성홈타운(통칭104동) 제3층 제302호)로서 주위는 단독 및 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다. 본건까지 차량 진입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.
임차인 강진아의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-05-02 확정: 2022-04-15 배당: 2025-12-24 | 보: 2억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-05-02 확정: 2022-04-15 배당: - | 보: 2억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-04-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-04-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 4억원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-06-17 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-05-31 | 임차권설정 | 강OO | 200,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-09-25 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
임차인 강진아의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 초록마을로10길 42 (화곡동, 화성홈타운) | 대지면적 | 344㎡ (104.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 42.66㎡ (12.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 12.4% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 초록마을로10길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 초록마을로10길 42 (화곡동, 화성홈타운) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,000만원 | 1억 7,220만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,220만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,000만원 | 1억 7,010만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,010만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,000만원 | 1억 6,800만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,800만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,000만원 | 1억 6,590만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,590만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,440만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,316만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,459만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,854만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,188만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,681만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12521 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 초록마을로18길 29 (화곡동, 오유지음) | 2026.07.28 | 4억 8,200만원 | 3억 2,631만원 | 67.7% | 매각 |
| 2025타경11255 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 초록마을로16길 21 (화곡동, 더 스위트) | 2026.10.13 | 2억 2,200만원 | 1억 1,436만원 | 51.5% | 변경 |
| 2025타경12648 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 초록마을로16길 21 (화곡동, 더 스위트) | 2026.09.02 | 2억 2,600만원 | 1억 5,006만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경8312 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 초록마을로16길 21 (화곡동, 더 스위트) | 2026.07.20 | 2억 7,200만원 | 1억 3,001만원 | 47.8% | 매각 |
| 2025타경11663 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 초록마을로16길 21 (화곡동, 더 스위트) | 2026.07.08 | 2억 2,800만원 | 1억 5,435만원 | 67.7% | 매각 |
| 2025타경11725 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 초록마을로16길 21 (화곡동, 더 스위트) | 2026.06.17 | 2억 3,100만원 | 1억 4,805만원 | 64.1% | 매각 |
| 2025타경11723 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 초록마을로16길 21 (화곡동, 더 스위트) | 2026.06.10 | 2억 1,900만원 | 1억 4,036만원 | 64.1% | 매각 |
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