2025타경990
유찰 6회지분매각| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층에이동(오피스텔동)110호 [도로명] 경기도 화성시 동탄대로 557-9 (오산동,우성르보아시티) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.03.17 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 4,737.4㎡ (1433.1평) | 건물면적 | 44.59㎡ (13.5평) | 소유자 | 최OO |
| 감정가격 | 920,000,000원 | 최저가격 | (12%)108,237,080원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)10,823,708원 | 청구금액 | 726,251,136원 | 채권자 | 주OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.04.28 | (34%)315,560,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.06.05 | (24%)220,892,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.10 | (17%)154,624,400원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.03 | (12%)108,237,080원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층에이동(오피스텔동)110호 | 대 | 4,737.4㎡ (1433.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층에이동(오피스텔동)110호 (경기도 화성시 동탄대로 557-9 (오산동,우성르보아시티)) | 철근콘크리트구조 · 지상18층 | 44.59㎡ (13.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 4,737.4㎡ (1433.1평) 건물: 44.59㎡ (13.5평) | 920,000,000원 | |||
건물로서 인근일대는 근린생활시설 및 업무시설, 판매시설 등이 혼재하는 제반 상업적 입지 여건 무난한 편임. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 동탄역(GTX-A,SRT)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하5층/ 지상18층 중 제1층 제에이동(오피스텔동) 110호로서 외벽 : 석재붙임, 타일붙임 및 일부 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인트 마감. 창호 : 스테인레스 창호 등으로 마감. 근린생활시설(공실)로 이용중임. 전기, 위생, 급배수, 소화, 승강기 및 주차설비 등이 있으며 관리상태는 보통임. 인접토지 대비 등고 평탄한 세장형의 업무시설 등 건부지로 이용중임. 본건 동측으로 약 40미터, 북측 및 남측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함. 중심상업지역(동탄2지구),지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광
본건은 경기도 화성시 오산동 소재 '동탄역(SRT)' 북동측 인근에 위치하는 우성르보아시티 구분
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-02-06 | 근저당권 | 이OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-03-17 | 경매개시결정(신청채권) | 주OOOOOOO | 726,251,136원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 주OOOOOOO | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 최OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층에이동(오피스텔동)110호 | 대지면적 | 4,737.4㎡ (1433.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 44.59㎡ (13.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.9% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 18층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 오산동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층에이동(오피스텔동)110호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 2,000만원 | 7억 5,440만원 | 82% | 6.2명 | 7억 5,440만원 |
| 최근 3개월 | 9억 2,000만원 | 7억 4,520만원 | 81% | 5.8명 | 7억 4,520만원 |
| 최근 6개월 | 9억 2,000만원 | 7억 3,600만원 | 80% | 5.4명 | 7억 3,600만원 |
| 최근 12개월 | 9억 2,000만원 | 7억 2,680만원 | 79% | 5.1명 | 7억 2,680만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,411만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,330만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,013만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,604만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,161만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,332만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경85665 | 근린상가 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 537 (여울동) | 2026.10.07 | 8억 1,100만원 | 1억 2,850만원 | 15.8% | 매각 |
| 2024타경66091 | 근린상가 | 경기도 화성시 동탄구 동탄오산로 86-10 (여울동) | 2026.06.15 | 8억 9,000만원 | 1억 8,400만원 | 20.7% | 매각 |
| 2024타경76920 | 근린상가 | 경기도 화성시 동탄기흥로 447-30, 지1층비101호 (오산동,동탄아피체오피스텔)구) 경기도 화성시 오산동 976-2 | 2026.09.28 | 8억 7,100만원 | 12억 7,413만원 | 146.3% | 매각 |
| 2024타경1728 | 근린상가 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 635 (영천동) | 2026.09.11 | 10억원 | 2억원 | 20% | 취하 |
| 2024타경14090 | 근린상가 | 경기도 화성시 동탄구 동탄순환대로 830 (영천동) | 2026.06.17 | 2억 6,500만원 | 7,333만원 | 27.7% | 매각 |
| 2025타경1295 | 근린상가 | 경기도 화성시 오산동 1020 동탄역린스트라우스판매시설 1층1022호 | 2026.07.08 | 6억 9,400만원 | 2억 8,366만원 | 40.9% | 매각 |
| 2024타경11749 | 근린상가 | 경기도 화성시 영천동 675-1 신세계프라자 | 2026.06.02 | 11억 5,500만원 | 6억 5,000만원 | 56.3% | 진행중 |
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