2025타경4087
유찰 3회| 소재지 | 경기도 양주시 마전동 459-8 [도로명] [토지 대 623.6㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 623.6㎡ (188.6평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,756,312,000원 | 최저가격 | (70%)1,929,418,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)192,941,800원 | 청구금액 | 1,846,016,876원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.26 | (100%)2,756,312,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.30 | (70%)1,929,418,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.04 | (49%)1,350,593,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.09 | (34%)945,415,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.22 | (70%)1,929,418,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 양주시 마전동 459-8 | 대 (준주거지역) | 623.6㎡ (188.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 740,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 양주시 마전동 459-8 ([토지 대 623.6㎡]) | 대지 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 623.6㎡ (188.6평) 건물: - | 2,756,312,000원 | |||
본건은 경기도 양주시 남방동 소재 '양주시청' 동측 인근 '양주역세권 개발사업구역' 내에 위치하며, 주위는 관공서, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업나지임. 본건은 북서측으로 노폭 약 40미터 내외, 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고, 남측으로 노폭 약 12미터의 보행자도로와 접함. 준주거지역, 지구단위계획구역(양주역세권), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-101)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-102)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(1단계)<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(양주역)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-11-15 | 소유권 | 그OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-11-15 | 근저당권 | 서OO | 2,160,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-11-15 | 지상권 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-11-15 | 근저당권 | 양OO | 641,767,690원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-03 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-08 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-07-10 | 가압류 | 근OO | 20,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-08-06 | 가압류 | 김OO | 39,520,013원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-08-29 | 가압류 | 신OO | 65,547,140원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-09-09 | 임의경매 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2025-10-13 | 가압류 | 신OO | 252,450,000원 | 소멸 | - |
| 12 | 2025-10-27 | 강제경매 | 대OO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2025-10-29 | 가압류 | (OOOOOOOO | 16,420,000원 | 소멸 | - |
| 14 | 2026-02-12 | 압류 | 양OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 양주시 마전동 459-8 | 대지면적 | 623.6㎡ (188.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양주시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양주시세무서 | 양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마전동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 양주시 마전동 459-8 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 27억 5,631만원 | 22억 6,017만원 | 82% | 6.2명 | 22억 6,017만원 |
| 최근 3개월 | 27억 5,631만원 | 22억 3,261만원 | 81% | 5.8명 | 22억 3,261만원 |
| 최근 6개월 | 27억 5,631만원 | 22억 504만원 | 80% | 5.4명 | 22억 504만원 |
| 최근 12개월 | 27억 5,631만원 | 21억 7,748만원 | 79% | 5.1명 | 21억 7,748만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 23점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9억 6,470만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 9,393만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 12억 5,026만원
- 필요 현금(실투자)
- 8억 6,443만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 14억 5,478만원
- 필요 현금(실투자)
- 8억 1,596만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 14건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경72570 | 토지·임야 | 경기도 양주시 마전동 23-2 | 2026.05.27 | 5억 1,534만원 | 1억 6,222만원 | 31.5% | 매각 |
| 2025타경2357 | 토지·임야 | 경기도 양주시 마전동 441-10 | 2026.07.09 | 4억 6,947만원 | 2억 323만원 | 43.3% | 매각 |
| 2025타경3374 | 토지·임야 | 경기도 양주시 산북동 산9-5 | 2026.05.19 | 3,256만원 | 2,500만원 | 76.8% | 매각 |
| 2024타경78227 | 토지·임야 | 경기도 양주시 산북동 351-3 | 2026.05.19 | 98억 1,498만원 | 35억 7,500만원 | 36.4% | 매각 |
| 2024타경1470 | 토지·임야 | 경기도 양주시 부흥로1267번길 40-19 (유양동) | 2026.08.20 | 2억 3,368만원 | 8,900만원 | 38.1% | 매각 |
| 2025타경72987 | 토지·임야 | 경기도 양주시 백석읍 방성리 787 | 2026.06.10 | 2억 1,591만원 | 1억 5,124만원 | 70% | 매각 |
| 2024타경2763 | 토지·임야 | 경기도 양주시 어둔동 383-6 | 2026.07.09 | 9억 1,537만원 | 2억 2,950만원 | 25.1% | 매각 |
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