2024타경108539
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경기도 과천시 갈현동 산126-2 [도로명] [토지 임야 44874㎡ 갑구 100번 공유자 최민석 지분 1620분의 21 전부] | 경매구분 | 매각물건 토지지분매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 맹지, 분묘1기가 소재하며 이로 인하여 분묘기지권 성립 여지 있음, 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음) |
| 토지면적 | 44,874㎡ (13574.4평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 199,523,100원 | 최저가격 | (26%)52,303,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,215,500원 | 청구금액 | 50,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.09.08 | (33%)65,379,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.13 | (26%)52,303,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.17 | (26%)52,303,000원 | 03 |
| 8회 | 2026.11.17 | (21%)41,842,000원 | 진행 |
물건 사진 (35장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 과천시 갈현동 산126-2 | 임야 (자연녹지지역) | 44,874㎡ (13574.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 68,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 과천시 갈현동 산126-2 ([토지 임야 44874㎡ 갑구 100번 공유자 최민석 지분 1620분의 21 전부]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 맹지, 분묘1기가 소재하며 이로 인하여 분묘기지권 성립 여지 있음, 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 44,874㎡ (13574.4평) 건물: - | 199,523,100원 | |||
본건은 경기도 과천시 갈현동 소재 "과천중앙고등학교"에서 서측으로 인근에 위치하며,북측 으로 정부종합청사 및 북동측으로 과천시청과 정부과천청사역(4호선)이 소재하고 주변은 활 잡목이 자생하는 자연림, 전, 사찰, 학교 등이 소재함. 본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 근거리에 노선버스정류장 및 정부과천청사 역(4호선)이 소재함. 본건은 북동측 하향의 완경사를 이루는 부정형의 토지이며, 활잡목이 자생하는 자연림으로 이용중임. 지적 및 현황 맹지임. 도시지역(2015-05-19) , 자연녹지지역(2024-08-14), 개발제한구역(2024-08-14)<개발제한구역 의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호구역(2014-06-02)(과천중앙고등학교, 토지전 산망의 내용은 참고 사항일 뿐 반드시 교육)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존 지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지(2019-04-18)<산지관리법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>
맹지, 분묘1기가 소재하며 이로 인하여 분묘기지권 성립 여지 있음, 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 1970-03-11 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 26 | 1970-03-11 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 35 | 1970-03-11 | 소유권 | 오OO | - | 소멸 | - |
| 39 | 1970-03-11 | 소유권 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 50 | 1970-03-11 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 46 | 1974-02-01 | 소유권 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 36 | 1980-03-25 | 소유권 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 37 | 1980-03-25 | 소유권 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 38 | 1980-03-25 | 소유권 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 54 | 1980-03-25 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 16 | 1988-08-18 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 18 | 1992-12-29 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 64 | 1997-04-28 | 가압류 | 대OO | 2,165,000,000원 | 소멸 | - |
| 65 | 1997-06-26 | 가압류 | 대OO | 337,832,753원 | 소멸 | - |
| 19 | 1999-04-16 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 66 | 1999-06-28 | 압류 | 종OO | - | 소멸 | - |
| 67 | 1999-08-11 | 가압류 | 서OO | 9,952,400원 | 소멸 | - |
| 49 | 2000-03-18 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 51 | 2000-03-18 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 53 | 2000-03-18 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 56 | 2000-03-18 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 58 | 2000-03-18 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 17 | 2000-08-03 | 소유권 | 전OO | - | 소멸 | - |
| 68 | 2002-02-09 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 69 | 2002-02-22 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 70 | 2002-08-20 | 압류 | 과OO | - | 소멸 | - |
| 71 | 2003-09-08 | 가압류 | (OOOOOOOO | 1,000,000,000원 | 소멸 | - |
| 72 | 2004-10-19 | 압류 | 과OO | - | 소멸 | - |
| 21 | 2005-10-27 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 22 | 2005-10-27 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
맹지, 분묘1기가 소재하며 이로 인하여 분묘기지권 성립 여지 있음, 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 과천시 갈현동 산126-2 | 대지면적 | 44,874㎡ (13574.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 과천시 관할 등기소 (안양지원) | 안양지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 과천시세무서 | 과천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 갈현동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 과천시 갈현동 산126-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 9,952만원 | 1억 6,360만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,360만원 |
| 최근 3개월 | 1억 9,952만원 | 1억 6,161만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,161만원 |
| 최근 6개월 | 1억 9,952만원 | 1억 5,961만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,961만원 |
| 최근 12개월 | 1억 9,952만원 | 1억 5,762만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,762만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 76건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,615만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,472만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,389만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,121만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,943만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,990만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 76건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 84장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 76건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경110365 | 토지·임야 | 경기도 과천시 관문동 산11-13 | 2026.10.06 | 58억 5,555만원 | 20억 3,800만원 | 34.8% | 매각 |
| 2025타경101047 | 토지·임야 | 경기도 의왕시 청계동 693-6 | 2026.07.14 | 1억 578만원 | 6,111만원 | 57.8% | 매각 |