2024타경149215
유찰 12회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로47길 116 (화곡동, 덕림파크빌) [도로명] 서울특별시 강서구 곰달래로47길 116 | 경매구분 | 청산을위한형식적경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함 |
| 토지면적 | 216.9㎡ (65.6평) | 건물면적 | 62.78㎡ (19.0평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 223,000,000원 | 최저가격 | (7%)15,324,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)1,532,400원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.04.01 | (26%)58,458,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.05.13 | (21%)46,766,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.06.23 | (17%)37,413,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.13 | (7%)15,324,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 곰달래로47길 116 (화곡동, 덕림파크빌) | 대 (제1종일반주거지역) | 216.9㎡ (65.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,243,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 곰달래로47길 116 (화곡동, 덕림파크빌) (서울특별시 강서구 곰달래로47길 116) | 철근콘크리트구조 | 62.78㎡ (19.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 216.9㎡ (65.6평) 건물: 62.78㎡ (19.0평) | 223,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평슬래브지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기마감 내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감 바닥 : 비닐시트마감 창호 : 하이샷시 이중창호임. 다세대주택:(방3, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실2, 세탁실1, 발코니1)임. 도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 1층 주차장시설 구비됨. 북서측 완경사지에 조성된 정방형의 토지로 건부지(다세대주택)로 이용중임. 본건 남
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "산곡초등학교" 남서측 인근에 위치하는 (통칭:덕림파크빌) 제5층 제501호(전유면적 62.78㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 근린공원, 남부시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨. 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.
대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-11-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-12-23 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
주의사항 및 매각조건
대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 곰달래로47길 116 (화곡동, 덕림파크빌) | 대지면적 | 216.9㎡ (65.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 62.78㎡ (19.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 28.9% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 곰달래로47길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 곰달래로47길 116 (화곡동, 덕림파크빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,300만원 | 1억 8,286만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,286만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,300만원 | 1억 8,063만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,063만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,300만원 | 1억 7,840만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,840만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,300만원 | 1억 7,617만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,617만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 93.1%입니다.
유찰 횟수가 12회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 766만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,583만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 992만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,480만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,155만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,441만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 93.1% 하락, 유찰 12회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경144876 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 곰달래로35길 31 (화곡동, 와이앤비) | 2026.05.07 | 1억 7,000만원 | 9,339만원 | 54.9% | 매각 |
| 2025타경12336 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 곰달래로35길 98 (화곡동, 비젼빌라) | 2026.08.19 | 2억 2,800만원 | 1억 5,000만원 | 65.8% | 매각 |
| 2024타경148366 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 등촌로13자길 33-9 (화곡동, 디에이씨) | 2026.02.05 | 2억 100만원 | 1억 365만원 | 51.6% | 매각 |
| 2025타경10761 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로18길 138-13 (화곡동, 삼성쉐르빌) | 2026.05.28 | 2억 900만원 | 1억 5,257만원 | 73% | 매각 |
| 2025타경12564 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로18길 121-10 (화곡동, 라움하우징) | 2026.11.11 | 2억 7,300만원 | 1억 8,165만원 | 66.5% | 진행중 |
| 2025타경11370 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로18길 121-10 (화곡동, 라움하우징) | 2026.06.17 | 2억 7,300만원 | 1억 7,472만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경11443 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 강서로18길 130-9 (화곡동, 보강하이센스맨션) | 2026.09.22 | 1억 924만원 | 6,100만원 | 55.8% | 매각 |
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