2025타경1101
유찰 6회2026.10.27 (219호 법정)||
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| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 284-3 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 공부상 '임야'이나 현황 '잡종지'임 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 329,085,000원 | 최저가격 | (12%)38,716,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,871,600원 | 청구금액 | 179,383,240원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.10 | (34%)112,876,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.11 | (24%)79,013,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.14 | (17%)55,309,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.27 | (12%)38,716,000원 | 진행 |
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물건 사진 (9장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 284-3 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 284-3 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 공부상 '임야'이나 현황 '잡종지'임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 329,085,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
○ 본건위치 본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 '외1리다목적회관' 남동측 인근에 소재함. ○ 주위환경 해안가 주변 야산지대임 ○ 차량접근성: 차량접근 가능함 ○ 대중교통여건: 북측 인근에 소재한 간선도로(영흥남로)변에 버스정류장 소재하나 도서지방으로 대중교통여건은 다소 불편함 ○ 부정형 완경사지로 잡종지 상태임 ○ 본건 남동측으로 세로의 포장 도로와 접함 ○ 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ○ 해당사항 없음 ○ 공부상 임야이나 현황은 '잡종지'임 ○ 임대관계: 미상
[참고사항]
공부상 '임야'이나 현황 '잡종지'임
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2014-05-28|배당요구종기일 : 2025.08.18
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2014.05.28. 근저당권|청구/채권금액 : 179,383,240원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2012-12-12 | 공유자전원지분전부이전 | 임OO | 201,212,121원 | 임의경매로인한 매각 | 2012.12.12 갑(1) 공유자전원지분전부이전 임OO 임의경매로인한 매각 |
| 1 | 2012-12-12 | 소유권 | 임OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2014-05-28 | 근저당권설정 | 인천강화옹진축협 | 221,000,000원 | 말소기준등기 | 2014.05.28 을(6) 근저당권설정 인천강화옹진축협 221,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2014-05-28 | 근저당권설정 | 인천강화옹진축협 | 221,000,000원 | 말소기준등기 | 2014.05.28 을(6) 근저당권설정 인천강화옹진축협 221,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2014-05-28 | 근저당권 | 인OO | 221,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2014-05-28 | 지상권 | 인OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-07-03 | 구분지상권설정 | 한국전력공사 | 77,265,020원 | 목 적 전기공작물(송전선 등)의 건설 및 소유,범 위 토지의 각각 북쪽과 남쪽을 지나는 송전선이 통과하는 937㎡의 지표면의 상공 40미터에서 75미터까지의 공중공간 , 지료:77,265,020원 | 2019.07.03 을(9) 구분지상권설정 한국전력공사 목 적 전기공작물(송전선 등)의 건설 및 소유,범 위 토지의 각각 북쪽과 남쪽을 지나는 송전선이 통과하는 937㎡의 지표면의 상공 40미터에서 75미터까지의 공 |
| 2 | 2019-07-03 | 구분지상권설정 | 한국전력공사 | 77,265,020원 | 목 적 전기공작물(송전선 등)의 건설 및 소유,범 위 토지의 각각 북쪽과 남쪽을 지나는 송전선이 통과하는 937㎡의 지표면의 상공 40미터에서 75미터까지의 공중공간 , 지료:77,265,020원 | 2019.07.03 을(9) 구분지상권설정 한국전력공사 목 적 전기공작물(송전선 등)의 건설 및 소유,범 위 토지의 각각 북쪽과 남쪽을 지나는 송전선이 통과하는 937㎡의 지표면의 상공 40미터에서 75미터까지의 공 |
| 4 | 2019-07-03 | 지상권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-05-20 | 압류 | 김포세무서장 | 2,024,052,016원 | 말소 | 2024.05.20 갑(16) 압류 김포세무서장 소멸 |
| 5 | 2024-05-20 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-12-10 | 가압류 | 서울보증보험(주) | 82,692,440원 | 2024카단828602 | 2024.12.10 갑(17) 가압류 서울보증보험(주) 82,692,440 2024카단828602 소멸 |
| 4 | 2024-12-10 | 가압류 | 서울보증보험(주) | 82,692,440원 | 2024카단828602 | 2024.12.10 갑(17) 가압류 서울보증보험(주) 82,692,440 2024카단828602 소멸 |
| 6 | 2024-12-10 | 가압류 | 서OO | 82,692,440원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-03-05 | 가압류 | 이OO | 280,000,000원 | 2025카단3341 | 2025.03.05 갑(18) 가압류 이OO 280,000,000 2025카단3341 소멸 |
| 5 | 2025-03-05 | 가압류 | 이OO | 280,000,000원 | 2025카단3341 | 2025.03.05 갑(18) 가압류 이OO 280,000,000 2025카단3341 소멸 |
| 7 | 2025-03-05 | 가압류 | 이OO | 280,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-03-17 | 가압류 | 모OO | 955,600,000원 | 2025카합330 | 2025.03.17 갑(19) 가압류 모OO 955,600,000 2025카합330 소멸 |
| 6 | 2025-03-17 | 가압류 | 모OO | 955,600,000원 | 2025카합330 | 2025.03.17 갑(19) 가압류 모OO 955,600,000 2025카합330 소멸 |
| 8 | 2025-03-17 | 가압류 | 모OO | 955,600,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-05-16 | 임의경매 | 인천강화옹진축협 | 179,383,240원 | 2025타경1101 | 2025.05.16 갑(20) 임의경매 인천강화옹진축협 청구금액 179,383,240 2025타경1101 소멸 |
| 7 | 2025-05-16 | 임의경매 | 인천강화옹진축협 | 179,383,240원 | 2025타경1101 | 2025.05.16 갑(20) 임의경매 인천강화옹진축협 청구금액 179,383,240 2025타경1101 소멸 |
| 9 | 2025-05-16 | 임의경매 | 인OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-05-23 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-05-23 | 압류 | 국민건강보험공단 | 2,025,052,321원 | 말소 | 2025.05.23 갑(21) 압류 국민건강보험공단 소멸 |
| 11 | 2025-06-18 | 가압류 | 서OO | 127,686,940원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-06-18 | 가압류 | 서울보증보험(주) | 127,686,940원 | 2025카단813745 | 2025.06.18 갑(22) 가압류 서울보증보험(주) 127,686,940 2025카단813745 소멸 |
| 9 | 2025-06-18 | 가압류 | 서울보증보험(주) | 127,686,940원 | 2025카단813745 | 2025.06.18 갑(22) 가압류 서울보증보험(주) 127,686,940 2025카단813745 소멸 |
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주의사항 및 매각조건
공부상 '임야'이나 현황 '잡종지'임
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 284-3 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 옹진군 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 옹진군세무서 | 옹진군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 영흥면 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 284-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 2,908만원 | 2억 6,984만원 | 82% | 6.2명 | 2억 6,984만원 |
| 최근 3개월 | 3억 2,908만원 | 2억 6,655만원 | 81% | 5.8명 | 2억 6,655만원 |
| 최근 6개월 | 3억 2,908만원 | 2억 6,326만원 | 80% | 5.4명 | 2억 6,326만원 |
| 최근 12개월 | 3억 2,908만원 | 2억 5,997만원 | 79% | 5.1명 | 2억 5,997만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2억 6,109만원
최저매각가 대비 +3,073만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수39.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수49.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수53.07점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 28건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3,871만원
- 예상 대출액
- 1,935만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,778만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4,181만원
- 예상 대출액
- 2,508만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,518만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,491만원
- 예상 대출액
- 2,919만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,421만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 28건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 28건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 42.74%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경16464 | 토지·임야 | 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 902-16 | 2026.09.04 | 1,501만원 | 461만원 | 30.7% | 매각 |
| 2025타경509041 | 토지·임야 | 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 607-17 | 2026.07.30 | 154만원 | 122만원 | 79.4% | 매각 |
| 2024타경544235 | 토지·임야 | 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 210-23 | 2026.04.20 | 1억 6,694만원 | 6,000만원 | 35.9% | 매각 |
| 2025타경508379 | 토지·임야 | 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 산428-2 | 2026.08.28 | 1억 8,250만원 | 4,551만원 | 24.9% | 매각 |
| 2025타경508136 | 토지·임야 | 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 636-31 | 2026.07.22 | 2억 3,691만원 | 1억 2,611만원 | 53.2% | 매각 |
| 2024타경9206 | 토지·임야 | 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 산17 | 2026.10.07 | 23억 2,767만원 | 7억 5,000만원 | 32.2% | 매각 |
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