2025타경51173
유찰 10회지분매각| 소재지 | 서울특별시 은평구 서오릉로21길 15 (구산동, 웨스턴빌리지) [도로명] 서울특별시 은평구 서오릉로21길 15 (구산동,웨스턴빌리지) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 토지면적 | 232㎡ (70.2평) | 건물면적 | 43.78㎡ (13.2평) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 318,000,000원 | 최저가격 | (64%)203,520,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)20,352,000원 | 청구금액 | 295,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.04.14 | (33%)104,202,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.05.19 | (26%)83,362,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.06.23 | (21%)66,690,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.10 | (64%)203,520,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 서오릉로21길 15 (구산동, 웨스턴빌리지) | 대 (제2종일반주거지역) | 232㎡ (70.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,307,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 서오릉로21길 15 (구산동, 웨스턴빌리지) (서울특별시 은평구 서오릉로21길 15 (구산동,웨스턴빌리지)) | 철근콘크리트구조 | 43.78㎡ (13.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 232㎡ (70.2평) 건물: 43.78㎡ (13.2평) | 318,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층 건물 내 제2층 제202호로서, 외 벽 : 석재붙임 등 마감, 창 호 : 하이샷시창호임. 본건은 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용 중임. 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음. 완경사지대내 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임. 본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 대 공방어협조구역(위탁고도:77
본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 '구산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량진입이 가능하며, 남동측 인근에 노선버스정류장, 남동측 근거리에 '구산역 (6호선)'이 소재하는 바 정류장, 역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사 정은 보통인 편임.
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-05-04 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 295,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 서오릉로21길 15 (구산동, 웨스턴빌리지) | 대지면적 | 232㎡ (70.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 43.78㎡ (13.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 18.9% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서오릉로21길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 서오릉로21길 15 (구산동, 웨스턴빌리지) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 1,800만원 | 2억 6,076만원 | 82% | 6.2명 | 2억 6,076만원 |
| 최근 3개월 | 3억 1,800만원 | 2억 5,758만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,758만원 |
| 최근 6개월 | 3억 1,800만원 | 2억 5,440만원 | 80% | 5.4명 | 2억 5,440만원 |
| 최근 12개월 | 3억 1,800만원 | 2억 5,122만원 | 79% | 5.1명 | 2억 5,122만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 40점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 176만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,199만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 3,188만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,833만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 5,345만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,322만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 10회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경798 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 서오릉로17길 16-10 (구산동, 거성리젠시) | 2026.08.04 | 2억 9,900만원 | 3억 1,000만원 | 103.7% | 매각 |
| 2025타경51361 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 서오릉로17길 16-10 (구산동, 거성리젠시) | 2026.08.04 | 2억 1,000만원 | 1억 5,834만원 | 75.4% | 매각 |
| 2024타경64801 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 서오릉로17길 28-20 (구산동, 야긴하이빌) | 2026.09.08 | 3억 800만원 | 1억 7,365만원 | 56.4% | 변경 |
| 2025타경50816 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 서오릉로17길 28-20 (구산동, 야긴하이빌) | 2026.08.04 | 2억 6,700만원 | 2억 131만원 | 75.4% | 매각 |
| 2025타경51061 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 서오릉로17길 28-20 (구산동, 야긴하이빌) | 2026.09.08 | 3억 4,500만원 | 1억 9,872만원 | 57.6% | 매각 |
| 2025타경51035 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 서오릉로17길 28-20 (구산동, 야긴하이빌) | 2026.08.04 | 3억 2,600만원 | 2억 3,500만원 | 72.1% | 매각 |
| 2025타경51279 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 서오릉로17길 28-20 (구산동, 야긴하이빌) | 2026.06.23 | 2억 6,300만원 | 1억 8,607만원 | 70.8% | 매각 |
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