2024타경11919
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 619-2 [도로명] [토지 임야 317㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각, 제시외(견사, 창고, 비가림) 매각 제외, 목록2.4.6.8.10.11.14.15. 농지취득자격증명서 제출 필요 - 일괄매각 - 제시외(견사, 창고, 비가림) 매각 제외 - 목록4.6. 지상에 연고 미상의 분묘가 각 1기씩 소재함 - 목록1.내지5.7.9.12.내지14. 지상의 입목은 토지에 포함하여 평가함 - 목록2.4.6.8.10.11.14.15. 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금 |
| 토지면적 | 317㎡ (95.9평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 6,024,129,000원 | 최저가격 | (49%)2,951,823,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)295,182,300원 | 청구금액 | 4,121,325,736원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.04.14 | (100%)6,024,129,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.05.26 | (70%)4,216,890,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.07.07 | (49%)2,951,823,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.10.27 | (49%)2,951,823,000원 | 진행 |
물건 사진 (88장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 619-2 | 임야 (자연녹지지역) | 317㎡ (95.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 20,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 619-2 ([토지 임야 317㎡]) | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각, 제시외(견사, 창고, 비가림) 매각 제외, 목록2.4.6.8.10.11.14.15. 농지취득자격증명서 제출 필요 - 일괄매각 - 제시외(견사, 창고, 비가림) 매각 제외 - 목록4.6. 지상에 연고 미상의 분묘가 각 1기씩 소재함 - 목록1.내지5.7.9.12.내지14. 지상의 입목은 토지에 포함하여 평가함 - 목록2.4.6.8.10.11.14.15. 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 317㎡ (95.9평) 건물: - | 6,024,129,000원 | |||
본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '신양포구' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 양어장 등이 혼재하는 해안가인근 주택 및 농경지대임. 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 동측 인근으로 버스정류장 및 해안도로, 서측 근거리에 일주도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함. 기호(1), (13): 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 자연림 및 전으로 이용중임. 기호(2), (4), (14): 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전(일부 지상 잡목 식재)으로 이용중임. 기호(3): 인접도로와 대체로 등고평탄한 삼각형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호(5), (7), (9): 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호(6), (10), (11): 인접도로 및 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호(8), (15): 인접도로 및 인접지와 대체
- 일괄매각, 제시외(견사, 창고, 비가림) 매각 제외, 목록2.4.6.8.10.11.14.15. 농지취득자격증명서 제출 필요 - 일괄매각 - 제시외(견사, 창고, 비가림) 매각 제외 - 목록4.6. 지상에 연고 미상의 분묘가 각 1기씩 소재함 - 목록1.내지5.7.9.12.내지14. 지상의 입목은 토지에 포함하여 평가함 - 목록2.4.6.8.10.11.14.15. 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-11-26 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-10-13 | 근저당권 | 농OO | 4,800,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2017-11-27 | 근저당권 | 오OO | 3,000,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-05-03 | 근저당권 | 문OO | 2,130,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-10-28 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각, 제시외(견사, 창고, 비가림) 매각 제외, 목록2.4.6.8.10.11.14.15. 농지취득자격증명서 제출 필요 - 일괄매각 - 제시외(견사, 창고, 비가림) 매각 제외 - 목록4.6. 지상에 연고 미상의 분묘가 각 1기씩 소재함 - 목록1.내지5.7.9.12.내지14. 지상의 입목은 토지에 포함하여 평가함 - 목록2.4.6.8.10.11.14.15. 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 619-2 | 대지면적 | 317㎡ (95.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서귀포시세무서 | 서귀포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성산읍 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 619-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 60억 2,412만원 | 49억 3,978만원 | 82% | 6.2명 | 49억 3,978만원 |
| 최근 3개월 | 60억 2,412만원 | 48억 7,954만원 | 81% | 5.8명 | 48억 7,954만원 |
| 최근 6개월 | 60억 2,412만원 | 48억 1,930만원 | 80% | 5.4명 | 48억 1,930만원 |
| 최근 12개월 | 60억 2,412만원 | 47억 5,906만원 | 79% | 5.1명 | 47억 5,906만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 14억 7,591만원
- 필요 현금(실투자)
- 15억 1,638만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 19억 1,278만원
- 필요 현금(실투자)
- 13억 1,825만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 22억 2,567만원
- 필요 현금(실투자)
- 12억 4,410만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 88장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경8253 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신양로 4-27 | 2026.09.15 | 2억 3,317만원 | 8,111만원 | 34.8% | 매각 |
| 2025타경7975 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1714-3 | 2026.08.04 | 17억 1,495만원 | 3억 5,276만원 | 20.6% | 매각 |
| 2025타경9064 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 서성일로1105번길 50-6 | 2026.09.22 | 17억 4,693만원 | 7억원 | 40.1% | 매각 |
| 2025타경1181 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성중앙로 37-5 | 2026.07.07 | 1억 3,499만원 | 8,700만원 | 64.4% | 매각 |
| 2025타경7509 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 845-3 | 2026.05.19 | 6,010만원 | 1,566만원 | 26.1% | 매각 |
| 2025타경7931 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 2003-1 | 2026.09.15 | 6억 1,807만원 | 1억 5,355만원 | 24.8% | 매각 |
| 2025타경7946 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1360-2 | 2026.06.02 | 4억 6,429만원 | 2억 5,030만원 | 53.9% | 매각 |
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