2025타경33236
유찰 4회제시외건물포함2026.11.11 (입찰법정)||
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| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 250-7 [도로명] 전라남도 나주시 금영로 940-8 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -제시외 수목(조경수) 포함 일괄매각 -목록1,2,3의 공부상 지목은 과수원이나 목록1,3의 현황은 대지, 목록2는 도로로 이용중임 -목록4의 제시외 기계기구(태양광발전설비) 매각 포함 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 509.21㎡ (154.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 3,611,718,090원 | 최저가격 | (36%)1,294,441,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)129,444,100원 | 청구금액 | 1,840,615,402원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.05.27 | (45%)1,618,051,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.08 | (36%)1,294,441,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.08.19 | (36%)1,294,441,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.11.11 | (36%)1,294,441,000원 | 진행 |
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물건 사진 (61장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 나주시 금천면 250-7 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 나주시 금천면 250-7 (전라남도 나주시 금영로 940-8) | 철근콘크리트구조 · 지상2층 | 509.21㎡ (154.0평) | 토지·건물 일괄평가 | -제시외 수목(조경수) 포함 일괄매각 -목록1,2,3의 공부상 지목은 과수원이나 목록1,3의 현황은 대지, 목록2는 도로로 이용중임 -목록4의 제시외 기계기구(태양광발전설비) 매각 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 509.21㎡ (154.0평) | 3,611,718,090원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 점포, 학교, 전·답의 농경지 등이 소재하는 지대임. 본건까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임. 기호(1,3) 토지는 2필지 일단의 토지로서 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중이며, 기호(2)는 부정형 평지의 ‘도로’, 기호(5) 부정형 완경사지의 ‘주거나지’ 상태임. 본건 기호(1,3)은 북측으로 기호(2)를 포함한 노폭 약 6미터와 기호(1,3,5)은 동측으로 노폭 약 7-8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함. - 기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
[참고사항]
-제시외 수목(조경수) 포함 일괄매각 -목록1,2,3의 공부상 지목은 과수원이나 목록1,3의 현황은 대지, 목록2는 도로로 이용중임 -목록4의 제시외 기계기구(태양광발전설비) 매각 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2017-03-23|배당요구종기일 : 2025.09.29
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-09-11 확정: 2018-09-11 배당: 2018-09-11 | 보: 2,018만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2018-09-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-09-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 농업회사법인 유한회사 제이앤에스,이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2018-10-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 농OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-10-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 농업회사법인 유한회사 제이앤에스,이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-10-08 확정: 2018-10-08 배당: 2018-10-08 | 보: 2,018만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-12-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 알앤지,이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2018-12-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 알앤지,이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-12-24 확정: 2018-12-24 배당: 2018-12-24 | 보: 2,018만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-01-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 밝은세상,이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-01-03 확정: 2020-01-03 배당: 2020-01-03 | 보: 2,020만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 밝은세상,이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2020-01-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인13 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 4원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (13건) | - | 보: 8,074만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 목록1 2017.3.23.근저당 목록2,3,5 2017.6.14.근저당 목록4 2018.6.27.근저당|청구/채권금액 : 1,840,615,402원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-12-20 | 소유권 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-03-23 | 근저당권 | 중OO | 1,200,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2017-06-14 | 근저당권 | 중OO | 1,080,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2019-04-03 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-29 | 압류 | 나OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-07-07 | 임의경매 | 중OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
-제시외 수목(조경수) 포함 일괄매각 -목록1,2,3의 공부상 지목은 과수원이나 목록1,3의 현황은 대지, 목록2는 도로로 이용중임 -목록4의 제시외 기계기구(태양광발전설비) 매각 포함
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 나주시 금천면 250-7 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 509.21㎡ (154.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 나주시 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 나주시세무서 | 나주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 금천면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 나주시 금천면 250-7 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 36억 1,171만원 | 29억 6,160만원 | 82% | 6.2명 | 29억 6,160만원 |
| 최근 3개월 | 36억 1,171만원 | 29억 2,549만원 | 81% | 5.8명 | 29억 2,549만원 |
| 최근 6개월 | 36억 1,171만원 | 28억 8,937만원 | 80% | 5.4명 | 28억 8,937만원 |
| 최근 12개월 | 36억 1,171만원 | 28억 5,325만원 | 79% | 5.1명 | 28억 5,325만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
18억 3,393만원
최저매각가 대비 +2억 1,588만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수40.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수47.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수47.605점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 13건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
12억 9,444만원
- 예상 대출액
- 6억 4,722만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 6,945만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
13억 9,799만원
- 예상 대출액
- 8억 3,879만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 8,257만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
15억 155만원
- 예상 대출액
- 9억 7,600만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 5,006만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 13건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 63장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 13건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 56.25%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경7244 | 오피스텔 | 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 | 2026.08.06 | 3억 1,500만원 | 5,780만원 | 18.4% | 매각 |
| 2024타경8919 | 오피스텔 | 전라남도 나주시 문화로 81 (빛가람동) | 2026.06.24 | 1억 2,200만원 | 3,600만원 | 29.5% | 매각 |
| 2025타경33257 | 오피스텔 | 전라남도 나주시 전력로 6 (빛가람동) | 2026.10.20 | 7,000만원 | 5,219만원 | 74.6% | 매각 |
| 2026타경30255 | 오피스텔 | 전라남도 나주시 빛가람동 189-1 펠리시티에스주건축물제1동 9층919호 | 2026.10.08 | 7,000만원 | 4,948만원 | 70.7% | 매각 |
| 2024타경80133 | 오피스텔 | 전라남도 나주시 상야1길 8 (빛가람동) | 2026.08.20 | 1억 400만원 | 781만원 | 7.5% | 매각 |
| 2025타경34107 | 오피스텔 | 전라남도 나주시 상야2길 16 (빛가람동) | 2026.05.20 | 6,100만원 | 4,270만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경32291 | 오피스텔 | 전라남도 나주시 상야2길 7 (빛가람동) | 2026.09.08 | 6,200만원 | 4,550만원 | 73.4% | 매각 |
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