2023타경113519
유찰 9회제시외건물포함| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로181길 194-11 (우이동) | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지만의 매각이며 제시외 건물 모두 매각에서 제외 1. 토지만의 매각이며 제시외 건물 모두 매각에서 제외 2. 부정형 완경사인 자연림 및 일부 상업 나지이며, 분묘소재 가능성이 있으며, 분묘소재시에는 이를 위한 분묘기지권 성립 여부는 알 수 없음 |
| 토지면적 | 656㎡ (198.4평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 777,056,000원 | 최저가격 | (21%)162,961,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)16,296,100원 | 청구금액 | 1,079,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.07.21 | (41%)318,282,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.08.25 | (33%)254,626,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.07 | (26%)203,701,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.03 | (21%)162,961,000원 | 진행 |
물건 사진 (28장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강북구 삼양로181길 194-11 (우이동) | 임야 (자연녹지지역) | 656㎡ (198.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 835,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강북구 삼양로181길 194-11 (우이동) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 토지만의 매각이며 제시외 건물 모두 매각에서 제외 1. 토지만의 매각이며 제시외 건물 모두 매각에서 제외 2. 부정형 완경사인 자연림 및 일부 상업 나지이며, 분묘소재 가능성이 있으며, 분묘소재시에는 이를 위한 분묘기지권 성립 여부는 알 수 없음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 656㎡ (198.4평) 건물: - | 777,056,000원 | |||
본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "우이공원유원지" 북측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설 및 자연림 상태인 임대지대로서 주위환경은 보통시 됩니다. 본건 기호1,2까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시됩니다. 본건 기호1,2는 부정형 완경사인 자연림 및 일부 상업나지 상태입니다. 본건 기호1,2는 자동차로 접근 가능한 도로와 접하고 있습니다. 우이동 산80 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 공익용산 지, 보전산지, 과밀억제권역, 공원자연환경지구, 국립공원(북한산), 비오톱1등급(저촉) 우이동 296-3 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 공익용산 지, 보전산지, 과밀억제권역, 공원자연환경지구, 국립공원(북한산) 등입니다. (자세한 사항은 후첨 토지이용계획확인원 참조) - - --
토지만의 매각이며 제시외 건물 모두 매각에서 제외 1. 토지만의 매각이며 제시외 건물 모두 매각에서 제외 2. 부정형 완경사인 자연림 및 일부 상업 나지이며, 분묘소재 가능성이 있으며, 분묘소재시에는 이를 위한 분묘기지권 성립 여부는 알 수 없음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤OO 대항력 없음 | 삼양로181길 297 | 전입: 1977-01-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 원OO 대항력 없음 | 삼양로181길 297 | 전입: 1999-03-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 삼양로181길 218 | 전입: 2009-03-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2011-01-03 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2011-01-03 | 근저당권 | (OOOOOO | 1,079,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2012-05-04 | 가등기 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2013-02-08 | 가압류 | 이OO | 341,600,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2013-03-13 | 가압류 | 강OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2013-04-01 | 가압류 | 티OO | 20,425,845원 | 소멸 | - |
| 7 | 2015-06-10 | 가압류 | (OOOOOOOOO | 77,587,913원 | 소멸 | - |
| 8 | 2015-09-08 | 가압류 | 하OO | 285,107,272원 | 소멸 | - |
| 9 | 2016-03-31 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2018-04-11 | 가압류 | 한OO | 42,949,271원 | 소멸 | - |
| 11 | 2021-07-14 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2023-10-05 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2025-01-16 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
토지만의 매각이며 제시외 건물 모두 매각에서 제외 1. 토지만의 매각이며 제시외 건물 모두 매각에서 제외 2. 부정형 완경사인 자연림 및 일부 상업 나지이며, 분묘소재 가능성이 있으며, 분묘소재시에는 이를 위한 분묘기지권 성립 여부는 알 수 없음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강북구 삼양로181길 194-11 (우이동) | 대지면적 | 656㎡ (198.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강북구세무서 | 강북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼양로181길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강북구 삼양로181길 194-11 (우이동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 7,705만원 | 6억 3,718만원 | 82% | 6.2명 | 6억 3,718만원 |
| 최근 3개월 | 7억 7,705만원 | 6억 2,941만원 | 81% | 5.8명 | 6억 2,941만원 |
| 최근 6개월 | 7억 7,705만원 | 6억 2,164만원 | 80% | 5.4명 | 6억 2,164만원 |
| 최근 12개월 | 7억 7,705만원 | 6억 1,387만원 | 79% | 5.1명 | 6억 1,387만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,148만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,127만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 559만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,033만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 2,287만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,624만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 2건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 27장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 79.0% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경113519 | 토지·임야 | 서울특별시 강북구 삼양로181길 218-29 (우이동) | 2026.06.16 | 1억 3,283만원 | 7,010만원 | 52.8% | 매각 |
| 2024타경108118 | 토지·임야 | 서울특별시 도봉구 도봉로191길 100-32 (도봉동) | 2026.06.02 | 5억 638만원 | 9,300만원 | 18.4% | 매각 |
| 2025타경13328 | 토지·임야 | 서울특별시 강북구 수유동 445-52 | 2026.10.13 | 2억 6,565만원 | 1억 2,390만원 | 46.6% | 매각 |
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