2025타경11396
유찰 6회지분매각| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 29 (시흥동, 보성팰리스20차) [도로명] (시흥동, 보성팰리스20차) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 조동진: 주택임차권의 등기일은 2024.04.23. 임 한국주택금융공사가 임차인 조OO으로 부터 임대차보증금반환채권을 양수하여 경매신청을 하였으며, 경매신청일(2025.8.5.)이 배당요구신청임 다세주택(방3, 주방1, 거실1, 욕실1, 발코니2)로 이용중임 - 다세대주택(방3, 주방1, 거실1, 욕실1, 발코니2)로 이용중임. |
| 토지면적 | 263.6㎡ (79.7평) | 건물면적 | 36.21㎡ (11.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 345,000,000원 | 최저가격 | (33%)113,050,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)11,305,000원 | 청구금액 | 392,505,425원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.08.28 | (41%)141,312,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.07 | (33%)113,050,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.06 | (33%)113,050,000원 | 01 |
| 7회 | 2026.11.06 | (26%)90,440,000원 | 진행 |
물건 사진 (24장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 29 (시흥동, 보성팰리스20차) | 대 (제2종일반주거지역) | 263.6㎡ (79.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,913,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 29 (시흥동, 보성팰리스20차) ((시흥동, 보성팰리스20차)) | 철근콘크리트구조 | 36.21㎡ (11.0평) | 토지·건물 일괄평가 | - 조동진: 주택임차권의 등기일은 2024.04.23. 임 한국주택금융공사가 임차인 조OO으로 부터 임대차보증금반환채권을 양수하여 경매신청을 하였으며, 경매신청일(2025.8.5.)이 배당요구신청임 다세주택(방3, 주방1, 거실1, 욕실1, 발코니2)로 이용중임 - 다세대주택(방3, 주방1, 거실1, 욕실1, 발코니2)로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 263.6㎡ (79.7평) 건물: 36.21㎡ (11.0평) | 345,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건중 10층 1003호로서 외 벽: 화강석 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임. 다세대주택(방3,주방1,거실1,욕실1,발코니2)로 이용중임 승강기,화재탐지설비,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음. 인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 주상복합부지로 이용중임. 본건 북동측으로 약6m의 도로에 접함. 일반상업지역,지구단위계획구역(금천구심),가축사육제한구역,장애물제한표면구역(진입 표면구역),대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할),과밀억제권역,중점경관관리구역(2016.11.24)(주요산 주변). 없
본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨. 본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임, 건물은
- 조동진: 주택임차권의 등기일은 2024.04.23. 임 한국주택금융공사가 임차인 조OO으로 부터 임대차보증금반환채권을 양수하여 경매신청을 하였으며, 경매신청일(2025.8.5.)이 배당요구신청임 다세주택(방3, 주방1, 거실1, 욕실1, 발코니2)로 이용중임 - 다세대주택(방3, 주방1, 거실1, 욕실1, 발코니2)로 이용중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-14 확정: 2022-03-22 배당: 2024-04-23 | 보: 3억 5,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-14 확정: 2022-03-22 배당: 2024-04-23 | 보: 3억 5,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-04-14 확정: 2022-03-22 배당: - | 보: 3억 5,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 10억 6,200만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2022-04-15 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2023-07-11 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-04-23 | 임차권설정 | 조OO | 354,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2025-08-06 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
- 조동진: 주택임차권의 등기일은 2024.04.23. 임 한국주택금융공사가 임차인 조OO으로 부터 임대차보증금반환채권을 양수하여 경매신청을 하였으며, 경매신청일(2025.8.5.)이 배당요구신청임 다세주택(방3, 주방1, 거실1, 욕실1, 발코니2)로 이용중임 - 다세대주택(방3, 주방1, 거실1, 욕실1, 발코니2)로 이용중임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 29 (시흥동, 보성팰리스20차) | 대지면적 | 263.6㎡ (79.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 36.21㎡ (11.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 13.7% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 금천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 금천구세무서 | 금천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 시흥대로54길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 29 (시흥동, 보성팰리스20차) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 4,500만원 | 2억 8,290만원 | 82% | 6.2명 | 2억 8,290만원 |
| 최근 3개월 | 3억 4,500만원 | 2억 7,945만원 | 81% | 5.8명 | 2억 7,945만원 |
| 최근 6개월 | 3억 4,500만원 | 2억 7,600만원 | 80% | 5.4명 | 2억 7,600만원 |
| 최근 12개월 | 3억 4,500만원 | 2억 7,255만원 | 79% | 5.1명 | 2억 7,255만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,652만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,576만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,325만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,818만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,523만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,534만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 24장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12692 | 다세대·연립 | 서울특별시 금천구 독산로 52 (시흥동, 플로체) | 2026.09.02 | 2억 4,000만원 | 1억 5,936만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경12863 | 다세대·연립 | 서울특별시 금천구 독산로 81-1 (시흥동, 금호다올빌) | 2026.09.02 | 2억 2,400만원 | 1억 4,873만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경11036 | 다세대·연립 | 서울특별시 금천구 시흥대로41길 49 (시흥동) | 2026.05.14 | 2억 7,700만원 | 2억 169만원 | 72.8% | 매각 |
| 2025타경12398 | 다세대·연립 | 서울특별시 금천구 독산로16길 24 (시흥동, 문정빌) | 2026.08.04 | 2억 2,600만원 | 1억 5,077만원 | 66.7% | 매각 |
| 2025타경13543 | 다세대·연립 | 서울특별시 금천구 독산로18길 28 (시흥동, 첼시하우스2) | 2026.10.01 | 2억 5,100만원 | 1억 5,266만원 | 60.8% | 매각 |
| 2025타경10936 | 다세대·연립 | 서울특별시 금천구 독산로18길 28 (시흥동, 첼시하우스2) | 2026.05.14 | 2억 3,800만원 | 1억 6,976만원 | 71.3% | 매각 |
| 2025타경11410 | 다세대·연립 | 서울특별시 금천구 독산로20길 15 (시흥동, 에스엠파크빌) | 2026.07.08 | 2억 4,300만원 | 1억 5,957만원 | 65.7% | 매각 |
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