2025타경30451
유찰 3회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 금학동 41-2 [도로명] 강원특별자치도 강릉시 금성로 38 | 경매구분 | 매각물건 토지및건물 지분 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물(4-1) 포함 -지분매각임, 해당 물건의 부동산 전부에 대한 공유자만 공유자우선매수권 있음(공유자우선매수권행사 1회로 제한) -[최선순위 설정일자]보다 대항요건을 먼저 갖추었으나, 배당요구하지 않았거나 배당에서 보증금 전부를 배당받지 못하는 임차인의 경우 그 보증금 잔액을 매수인이 인수함 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,297,695,000원 | 최저가격 | (17%)386,174,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)38,617,400원 | 청구금액 | 470,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.20 | (49%)1,125,871,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.24 | (34%)788,110,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.28 | (24%)551,677,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.02 | (17%)386,174,000원 | 진행 |
물건 사진 (38장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 강원특별자치도 강릉시 금학동 41-2 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 강원특별자치도 강릉시 금학동 41-2 (강원특별자치도 강릉시 금성로 38) | 철근콩크리트조 · 지상5층 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. 제시외 건물(4-1) 포함 -지분매각임, 해당 물건의 부동산 전부에 대한 공유자만 공유자우선매수권 있음(공유자우선매수권행사 1회로 제한) -[최선순위 설정일자]보다 대항요건을 먼저 갖추었으나, 배당요구하지 않았거나 배당에서 보증금 전부를 배당받지 못하는 임차인의 경우 그 보증금 잔액을 매수인이 인수함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 2,297,695,000원 | |||
일련번호 1,2,3 : 강원특별자치도 강릉시 금학동 소재 ‘강릉중앙시장’ 서측 근거리에 위치하며 주위는 상업지대로 환경은 보통. 일련번호 5 : 강원특별자치도 강릉시 금학동 소재 ‘강릉중앙시장’ 북서측 근거리에 위치하며 주위는 상업지대로 환경은 보통. 일련번호 7 : 강원특별자치도 강릉시 금학동 소재 ‘강릉중앙시장’ 서측 근거리에 위치하며 주위는 상업지대로 환경은 보통. 일련번호 1,2,3,5,7 : 차량접근이 가능하며 대중교통은 보통임. 일련번호 1,2,3,5,7 : 사다리형 평지로 상업용 일련번호 1,2,3 : 남측으로 노폭 약 15M 도로에 접함. 일련번호 5 : 동측으로 노폭 약 3M 도로에 접함. 일련번호 7 : 북측으로 노폭 약 8M 도로에 접함. 일련번호 1 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존
-일괄매각. 제시외 건물(4-1) 포함 -지분매각임, 해당 물건의 부동산 전부에 대한 공유자만 공유자우선매수권 있음(공유자우선매수권행사 1회로 제한) -[최선순위 설정일자]보다 대항요건을 먼저 갖추었으나, 배당요구하지 않았거나 배당에서 보증금 전부를 배당받지 못하는 임차인의 경우 그 보증금 잔액을 매수인이 인수함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 있음 | 40㎡(1층서쪽) | 전입: 2012-02-20 확정: 2019-12-06 배당: 2025-03-13 | 보: 7,500만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 (66.1160㎡) | 전입: 2014-03-13 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 점포 / 40㎡(1층 서쪽) | 전입: 2016-03-11 확정: 2022-07-18 배당: - | 보: 7,500만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 연OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2018-03-21 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 2층(264.4640㎡) | 전입: 2020-08-13 확정: 2020-08-13 배당: - | 보: 1,500만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 2층 (264.4640㎡) | 전입: 2020-08-13 확정: 2020-08-13 배당: - | 보: 1,500만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 4층(264.4000㎡) | 전입: 2020-12-18 확정: - 배당: 2025-03-26 | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 점포 / 4층(264.4000㎡) | 전입: 2020-12-18 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 지OO(143.42㎡) | 전입: 2021-08-18 확정: 2025-03-28 배당: 2025-04-02 | 보: 1,500만원 월: 150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 점포 / 지OO (143.42㎡) | 전입: 2021-08-18 확정: 2025-03-28 배당: - | 보: 1,500만원 월: 150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 2층 전부 | 전입: 2022-06-29 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 40㎡(1층동쪽) | 전입: 2022-07-18 확정: 2022-07-18 배당: 2025-05-27 | 보: 7,500만원 월: 2,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| JIN XINGFU(김OO) 대항력 없음 | 점포 / 2층(65.65000㎡) | 전입: 2023-09-04 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 770,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2024-08-30 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 1,300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 3 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 변경 3 변경 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,123원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 홍OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (16건) | - | 보: 4억 2,500만원 월: 11,470,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1976-03-04 | 소유권 | 황OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-08-16 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-03-20 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-02-14 | 강제경매 | 홍OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물(4-1) 포함 -지분매각임, 해당 물건의 부동산 전부에 대한 공유자만 공유자우선매수권 있음(공유자우선매수권행사 1회로 제한) -[최선순위 설정일자]보다 대항요건을 먼저 갖추었으나, 배당요구하지 않았거나 배당에서 보증금 전부를 배당받지 못하는 임차인의 경우 그 보증금 잔액을 매수인이 인수함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 강원특별자치도 강릉시 금학동 41-2 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콩크리트조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강릉시 관할 등기소 (강릉지원) | 강릉지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 강원특별자치도 관할 지방국세청 | 강원특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강릉시세무서 | 강릉시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 금학동 행정복지센터(주민센터) | 강원특별자치도 강릉시 금학동 41-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 22억 9,769만원 | 18억 8,410만원 | 82% | 6.2명 | 18억 8,410만원 |
| 최근 3개월 | 22억 9,769만원 | 18억 6,113만원 | 81% | 5.8명 | 18억 6,113만원 |
| 최근 6개월 | 22억 9,769만원 | 18억 3,815만원 | 80% | 5.4명 | 18억 3,815만원 |
| 최근 12개월 | 22억 9,769만원 | 18억 1,517만원 | 79% | 5.1명 | 18억 1,517만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 16건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 9,308만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 533만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 5,024만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,941만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 9,117만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,971만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 16건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 47장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 16건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경210 | 근린상가 | 강원특별자치도 강릉시 경강로 2244 (포남동) | 2026.08.18 | 5억 4,207만원 | 3억 5,999만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경30473 | 근린상가 | 강원특별자치도 강릉시 두산동 228-30 | 2026.04.20 | 4억 4,479만원 | 3억 6,060만원 | 81.1% | 매각 |
| 2025타경30664 | 근린상가 | 강원특별자치도 강릉시 해안로 32 (견소동) | 2026.07.20 | 1억 8,700만원 | 9,250만원 | 49.5% | 매각 |
| 2025타경30592 | 오피스텔 | 강원특별자치도 강릉시 강릉대로 285 (교동) | 2026.07.13 | 1억 100만원 | 7,979만원 | 79% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
