2024타경120764 (2)
유찰 2회지분매각| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 [도로명] 서울특별시 금천구 가산디지털2로 00095-00000 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 채권자 채권자 국민은행의 승계인 에이치에프케이사일유동화전문 유한회사 매각가 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -현황조사서 참조 (매각물건 호실마다 출입문이 존재하지 않고, 906호~911호 중간 부분에 공동 출입문 1개만 존재함) -특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 3,510㎡ (1061.8평) | 건물면적 | 58.59㎡ (17.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 390,000,000원 | 최저가격 | (64%)249,600,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)49,920,000원 | 낙찰가격 | 288,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025.08.27 | (100%)390,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2025.10.21 | (80%)312,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2025.11.20 | (64%)249,600,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.05.26 | (64%)249,600,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.25 | (64%)249,600,000원 | 매각 |
물건 사진 (38장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 | 공장용지 (준공업지역) | 3,510㎡ (1061.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,060,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 (서울특별시 금천구 가산디지털2로 00095-00000) | 철근콘크리트구조 · 지상19층 · (공장) | 58.59㎡ (17.7평) | 일괄평가 (대장연면적 28594.54㎡) | -현황조사서 참조 (매각물건 호실마다 출입문이 존재하지 않고, 906호~911호 중간 부분에 공동 출입문 1개만 존재함) -특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,510㎡ (1061.8평) 건물: 58.59㎡ (17.7평) | 390,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상19층건내 제9층 제906호외 5개호로서, (사용승인일: 2023.01.19) 외벽 : 석재붙임, 복합판넬 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임. 기호1-6 공히, 공장(지식산업센터)로 이용중임. 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 화재탐지, 소화설비 등이 구비되어 있음. 세장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)건부지로 이용중임. 본건 북동측으로 중로에 접함. 도시지역, 준공업지역, 지구단
본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 케이엠타워 제9층 제906호외 5개호)으로서, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역임. 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (가산디지털단지역)등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.
-현황조사서 참조 (매각물건 호실마다 출입문이 존재하지 않고, 906호~911호 중간 부분에 공동 출입문 1개만 존재함) -특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 6 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 3 유찰 4 유찰 5 유찰 6 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 612만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 612만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 2023-02-21 | 소유권 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-02-21 | 근저당권 | (OOOOOO | 1,080,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-02-21 | 근저당권 | (OOOOOO | 1,476,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-12-08 | 가압류 | 서OO | 1,176,358,400원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-01-04 | 가압류 | (OOOOOOO | 27,671,596원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-01-09 | 가압류 | 기OO | 930,000,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2024-01-12 | 가압류 | 서OO | 174,915,533원 | 소멸 | - |
| 10 | 2024-01-18 | 가압류 | 김OO | 19,623,625원 | 소멸 | - |
| 11 | 2024-01-23 | 가압류 | 중OO | 268,608,999원 | 소멸 | - |
| 12 | 2024-01-24 | 가압류 | 김OO | 7,073,102원 | 소멸 | - |
| 13 | 2024-01-26 | 가압류 | 윤OO | 134,327,161원 | 소멸 | - |
| 14 | 2024-02-05 | 가압류 | 허OO | 23,151,719원 | 소멸 | - |
| 15 | 2024-02-06 | 가압류 | 2OOOOOOOOOOOOOOOOO | 700,000,000원 | 소멸 | - |
| 16 | 2024-03-08 | 가압류 | 근OO | 171,492,960원 | 소멸 | - |
| 17 | 2024-03-12 | 가압류 | (OOOOOOO | 511,568,017원 | 소멸 | - |
| 18 | 2024-03-13 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-03-15 | 가압류 | - | 218,686,600원 | 소멸기준 | - |
| 19 | 2024-05-27 | 가압류 | 중OO | 940,857,566원 | 소멸 | - |
| 20 | 2024-05-30 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 21 | 2024-06-03 | 임의경매 | (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 근저당권 | 서OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-현황조사서 참조 (매각물건 호실마다 출입문이 존재하지 않고, 906호~911호 중간 부분에 공동 출입문 1개만 존재함) -특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 | 대지면적 | 3,510㎡ (1061.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 28,594.54㎡ (8649.8평) | 건축면적 | 1,694㎡ (512.4평) | 건폐율 / 용적률 | 48.3% / 814.7% |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상 19층 | 사용승인일자 | 2023-01-19 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 금천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 금천구세무서 | 금천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가산동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 9,000만원 | 3억 1,980만원 | 82% | 6.2명 | 3억 1,980만원 |
| 최근 3개월 | 3억 9,000만원 | 3억 1,590만원 | 81% | 5.8명 | 3억 1,590만원 |
| 최근 6개월 | 3억 9,000만원 | 3억 1,200만원 | 80% | 5.4명 | 3억 1,200만원 |
| 최근 12개월 | 3억 9,000만원 | 3억 810만원 | 79% | 5.1명 | 3억 810만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 21건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,480만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,554만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 6,174만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,879만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 8,819만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,252만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 21건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 38장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 21건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
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