2025타경11485
유찰 5회제시외건물포함지분매각2026.11.03 (제112호법정)||
글자크기
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19가길 7 (구로동, 구로동하나세이트빌) [도로명] (구로동, 구로동하나세이트빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 177.4㎡ (53.7평) | 건물면적 | 38.45㎡ (11.6평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 337,425,000원 | 최저가격 | (33%)110,568,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)11,056,800원 | 청구금액 | 144,542,681원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.22 | (64%)215,952,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.25 | (51%)172,762,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.30 | (41%)138,210,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.03 | (33%)110,568,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (30장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19가길 7 (구로동, 구로동하나세이트빌) | 대 (제3종일반주거지역) | 177.4㎡ (53.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,418,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19가길 7 (구로동, 구로동하나세이트빌) ((구로동, 구로동하나세이트빌)) | 철근콘크리트구조 | 38.45㎡ (11.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 177.4㎡ (53.7평) 건물: 38.45㎡ (11.6평) | 337,425,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임. 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)임. 위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음. 장방형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임. 본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함. 도시지역, 제3종일반주거지역, 국지도로(2014-12-11)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로구청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 7호선 '대림역'이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.
[참고사항]
제시외 건물 포함
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2016-01-08|배당요구종기일 : 2025.11.25
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-05-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2020-05-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2016.01.08. 근저당|청구/채권금액 : 144,542,681원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-12-24 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2015-12-24 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2016-01-08 | 근저당권 | 서OO | 867,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-05-22 | 가압류 | 서OO | 12,500,022원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-08-25 | 임의경매 | 서OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
제시외 건물 포함
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19가길 7 (구로동, 구로동하나세이트빌) | 대지면적 | 177.4㎡ (53.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 38.45㎡ (11.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 21.7% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구로구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구로구세무서 | 구로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 구로중앙로19가길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 구로구 구로중앙로19가길 7 (구로동, 구로동하나세이트빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 3,742만원 | 2억 7,668만원 | 82% | 6.2명 | 2억 7,668만원 |
| 최근 3개월 | 3억 3,742만원 | 2억 7,331만원 | 81% | 5.8명 | 2억 7,331만원 |
| 최근 6개월 | 3억 3,742만원 | 2억 6,994만원 | 80% | 5.4명 | 2억 6,994만원 |
| 최근 12개월 | 3억 3,742만원 | 2억 6,656만원 | 79% | 5.1명 | 2억 6,656만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3억 6,857만원
최저매각가 대비 +3,115만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수17.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수71.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.875점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 1,056만원
- 예상 대출액
- 5,528만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,450만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 1,941만원
- 예상 대출액
- 7,164만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,707만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 2,825만원
- 예상 대출액
- 8,336만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,430만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 45장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 66.54%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10433 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19가길 7 (구로동, 구로동하나세이트빌) | 2026.11.13 | 2억 1,725만원 | 1억 6,344만원 | 75.2% | 매각 |
| 2025타경10912 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19길 25-12 (구로동, 하우스D) | 2026.05.28 | 2억 8,500만원 | 2억 2,180만원 | 77.8% | 매각 |
| 2025타경10222 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19길 25-12 (구로동, 하우스D) | 2026.04.28 | 3억 6,800만원 | 3억 707만원 | 83.4% | 매각 |
| 2025타경10238 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 가마산로22길 19 (구로동, 하우스D1차) | 2026.05.28 | 2억 6,500만원 | 1억 9,295만원 | 72.8% | 매각 |
| 2025타경12215 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 31 (구로동, 비체빌) | 2026.08.14 | 2억 147만원 | 1억 3,888만원 | 68.9% | 매각 |
| 2025타경12218 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 31 (구로동, 비체빌) | 2026.08.11 | 2억 600만원 | 1억 3,250만원 | 64.3% | 매각 |
| 2025타경10829 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 구로중앙로18길 23 (구로동) | 2026.08.20 | 1억 1,100만원 | 6,599만원 | 59.5% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
