2025타경244
제시외건물포함| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 해안로 1609 [도로명] 강원특별자치도 강릉시 해안로 1609 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각, 제시외 건물(2-4,2-5,2-6) 포함 -제시외 주방경량철골조 31.1㎡(2-1), 가추경량철골조 16.1㎡(2-2), 보일러실판넬조 3.6㎡(2-3)은 매각에서 제외 -목록2의 부속건물인 화장실은 현재 멸실된 상태임 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 181.34㎡ (54.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 정OO |
| 감정가격 | 3,862,561,600원 | 최저가격 | (100%)3,862,561,600원 | 채무자 | 정OO |
| 입찰보증금 | (10%)386,256,160원 | 청구금액 | 189,404,382원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.18 | (100%)3,862,561,600원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 해안로 1609 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 해안로 1609 (강원특별자치도 강릉시 해안로 1609) | 철근콘크리트조 및 경량철골구조 및 경량철골조 · 지상1층 | 181.34㎡ (54.9평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각, 제시외 건물(2-4,2-5,2-6) 포함 -제시외 주방경량철골조 31.1㎡(2-1), 가추경량철골조 16.1㎡(2-2), 보일러실판넬조 3.6㎡(2-3)은 매각에서 제외 -목록2의 부속건물인 화장실은 현재 멸실된 상태임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 181.34㎡ (54.9평) | 3,862,561,600원 | |||
철근콘크리트조 및 경량철골구조 경사스라브지붕 6층 건물로서, 외 벽 : 드라이비트마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 바 닥 : 장판마감 및 타일마감 등 창 호 : 샤시창호 등입니다. 근린생활시설 및 다가구주택(펜션)으로 이용중입니다. 전기설비 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다. 토지건물감정평가명세표 및 건물개황도를
본건은 강원도 강릉시 주문진읍 교항리 소재 '강릉정보공업고등학교' 남동측 인근에 위치하 며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 해안 상가지대입니다. 간선도로와의 거리, 인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안한 대중 교통사정은 양호한 편입니다. 사다리형 평지로서 현황 '상업용 건부지'로 이용중입니다. 본건 북동으로 소로에 접합니다. 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 없습니다. 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
-일괄매각, 제시외 건물(2-4,2-5,2-6) 포함 -제시외 주방경량철골조 31.1㎡(2-1), 가추경량철골조 16.1㎡(2-2), 보일러실판넬조 3.6㎡(2-3)은 매각에서 제외 -목록2의 부속건물인 화장실은 현재 멸실된 상태임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 1,2층 전부 | 전입: 2024-10-31 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 2,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 2,000만원 월: 2,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-05-18 | 근저당권 | 새OOOOOOO(OOOOOOOOOOO) | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 189,404,382원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각, 제시외 건물(2-4,2-5,2-6) 포함 -제시외 주방경량철골조 31.1㎡(2-1), 가추경량철골조 16.1㎡(2-2), 보일러실판넬조 3.6㎡(2-3)은 매각에서 제외 -목록2의 부속건물인 화장실은 현재 멸실된 상태임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 정OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 정OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 해안로 1609 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 181.34㎡ (54.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택다가구 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 및 경량철골구조 및 경량철골조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강릉시 관할 등기소 (강릉지원) | 강릉지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 강원특별자치도 관할 지방국세청 | 강원특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강릉시세무서 | 강릉시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 주문진읍 행정복지센터(주민센터) | 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 해안로 1609 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 38억 6,256만원 | 31억 6,730만원 | 82% | 6.2명 | 31억 6,730만원 |
| 최근 3개월 | 38억 6,256만원 | 31억 2,867만원 | 81% | 5.8명 | 31억 2,867만원 |
| 최근 6개월 | 38억 6,256만원 | 30억 9,004만원 | 80% | 5.4명 | 30억 9,004만원 |
| 최근 12개월 | 38억 6,256만원 | 30억 5,142만원 | 79% | 5.1명 | 30억 5,142만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 19억 3,128만원
- 필요 현금(실투자)
- 19억 8,176만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 25억 293만원
- 필요 현금(실투자)
- 17억 2,251만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 29억 1,237만원
- 필요 현금(실투자)
- 16억 2,548만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경200 | 단독·다가구 | 충청북도 충주시 충주호수로 1087 (종민동) | 2026.06.01 | 19억 2,684만원 | 15억 1,000만원 | 78.4% | 매각 |
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