2025타경479
유찰 8회지분매각| 소재지 | 경기도 시흥시 도일로92번길 2 (거모동, 가림주택) [도로명] 경기도 시흥시 도일로92번길 2 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | 2025.02.28 | 매각물건 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음. |
| 토지면적 | 230.1㎡ (69.6평) | 건물면적 | 49.38㎡ (14.9평) | 소유자 | 조OO |
| 감정가격 | 108,000,000원 | 최저가격 | (6%)6,225,000원 | 채무자 | 조OO |
| 입찰보증금 | (10%)622,500원 | 청구금액 | 135,000,000원 | 채권자 | 유OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.03.31 | (34%)37,044,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.05.12 | (24%)25,930,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.06.23 | (17%)18,151,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.03 | (6%)6,225,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 시흥시 도일로92번길 2 (거모동, 가림주택) | 대 (제2종일반주거지역) | 230.1㎡ (69.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,591,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 시흥시 도일로92번길 2 (거모동, 가림주택) (경기도 시흥시 도일로92번길 2) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 49.38㎡ (14.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 230.1㎡ (69.6평) 건물: 49.38㎡ (14.9평) | 108,000,000원 | |||
철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층건내 제2층 제202호(사용승인일 : 2001.05.03)로서 외벽 : 치방벽돌 쌓기, 일부 몰탕위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감, 창호 : 플라스틱샷시 2중창호임. '다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)'으로 이용중임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음. 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 '가장형'의 토지로 '다세대부택 및 근린생활시설 건부지'로 이용중임. 북측으로 노폭 약5미터의 포장도로와 접하고 있음. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합
본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 '군자동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임. 본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-02-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-03-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-08-07 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-02-28 | 경매개시결정(신청채권) | 유OO | 135,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 유OO | 채무자 | 조OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 조OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (거모동, 가림주택)
| 단지명 | (거모동, 가림주택) | 총 세대수 | 8세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 시흥시 도일로92번길 2 (거모동, 가림주택) | 대지면적 | 230.1㎡ (69.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 49.38㎡ (14.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 21.5% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2001-05-03 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 시흥시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 시흥시세무서 | 시흥시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 도일로92번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 시흥시 도일로92번길 2 (거모동, 가림주택) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 800만원 | 8,856만원 | 82% | 6.2명 | 8,856만원 |
| 최근 3개월 | 1억 800만원 | 8,748만원 | 81% | 5.8명 | 8,748만원 |
| 최근 6개월 | 1억 800만원 | 8,640만원 | 80% | 5.4명 | 8,640만원 |
| 최근 12개월 | 1억 800만원 | 8,532만원 | 79% | 5.1명 | 8,532만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.2%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 311만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,118만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 403만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,076만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 469만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,060만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 94.2% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52392 | 다세대·연립 | 경기도 시흥시 군자로534번안길 1-1 (거모동, 청양빌라) | 2026.06.23 | 9,500만원 | 5,361만원 | 56.4% | 매각 |
| 2025타경52772 | 다세대·연립 | 경기도 시흥시 군자로534번길 1 (거모동, 삼성캐슬) | 2026.06.25 | 1억 7,100만원 | 1억 6,854만원 | 98.6% | 매각 |
| 2025타경51984 | 다세대·연립 | 경기도 시흥시 군자로534번안길 12-1 (거모동, 한우리빌) | 2026.05.14 | 1억 7,100만원 | 1억 2,180만원 | 71.2% | 매각 |
| 2025타경52313 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 단원구 삼일로1길 6 (신길동, 안산더웰테라스) | 2026.08.26 | 4억 9,000만원 | 3억 3,300만원 | 68% | 매각 |
| 2025타경52338 | 다세대·연립 | 경기도 시흥시 거모동 1759-3 경동타운 3동 지하층비3호 | 2026.07.07 | 7,000만원 | 2,600만원 | 37.1% | 매각 |
| 2023타경5154 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 단원구 원일2길 32-1 (원곡동) | 2026.10.06 | 7,900만원 | 3,911만원 | 49.5% | 유찰 |
| 2023타경5154 | 다세대·연립 | 경기도 안산시 단원구 원일2길 32-1 (원곡동) | 2026.07.07 | 6,200만원 | 2,600만원 | 41.9% | 매각 |
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