2025타경12289
유찰 4회지분매각| 소재지 | 서울특별시 양천구 곰달래로11길 22-1 (신월동, 로에베) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 397.1㎡ (120.1평) | 건물면적 | 26.65㎡ (8.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 345,000,000원 | 최저가격 | (41%)141,312,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)27,600,000원 | 청구금액 | 336,312,660원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.04 | (100%)345,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.22 | (80%)276,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.25 | (64%)220,800,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.30 | (51%)176,640,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.03 | (41%)141,312,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 양천구 곰달래로11길 22-1 (신월동, 로에베) | 대 (제1종일반주거지역) | 397.1㎡ (120.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,668,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 양천구 곰달래로11길 22-1 (신월동, 로에베) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 26.65㎡ (8.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 397.1㎡ (120.1평) 건물: 26.65㎡ (8.1평) | 345,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층건(사용승인일자: 2022. 9. 4)중 제 4층 제 401호로 외벽: 외장석재붙임 및 치장벽돌붙임 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재 및 타일등 깔기 창호: 새시창호임 다세대주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방2, 거실겸 주방, 욕실등 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설 되어 있음 본건은 2필지 일단의 사다리형의
본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하는 "월정초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 재래시장, 각종 근린생활시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임 본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 동측 원거리에 지하철 2,5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-11-16 확정: 2022-10-17 배당: - | 보: 3억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-11-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-07-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2024-07-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 3억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-10-13 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 336,312,660원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (신월동, 로에베)
| 단지명 | (신월동, 로에베) | 총 세대수 | 18세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 6층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 양천구 곰달래로11길 22-1 (신월동, 로에베) | 대지면적 | 397.1㎡ (120.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 26.65㎡ (8.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.7% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2022-09-04 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양천구세무서 | 양천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 곰달래로11길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 양천구 곰달래로11길 22-1 (신월동, 로에베) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 4,500만원 | 2억 8,290만원 | 82% | 6.2명 | 2억 8,290만원 |
| 최근 3개월 | 3억 4,500만원 | 2억 7,945만원 | 81% | 5.8명 | 2억 7,945만원 |
| 최근 6개월 | 3억 4,500만원 | 2억 7,600만원 | 80% | 5.4명 | 2억 7,600만원 |
| 최근 12개월 | 3억 4,500만원 | 2억 7,255만원 | 79% | 5.1명 | 2억 7,255만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,065만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,021만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,157만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,072만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 654만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,717만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경542 | 단독·다가구 | 서울특별시 양천구 곰달래로7길 19 (신월동) | 2026.05.27 | 2억 5,000만원 | 1억 8,500만원 | 74% | 유찰 |
| 2025타경11537 | 단독·다가구 | 서울특별시 강서구 강서로17길 103 (화곡동) | 2026.07.29 | 24억 154만원 | 15억 4,690만원 | 64.4% | 매각 |
| 2025타경10764 | 단독·다가구 | 서울특별시 양천구 월정로33길 9-6 (신월동, 보노하우스) | 2026.05.07 | 2억 8,200만원 | 1억 8,180만원 | 64.5% | 매각 |
| 2025타경10866 | 단독·다가구 | 서울특별시 강서구 가로공원로76길 30 (화곡동, 신영베르디움A) | 2026.05.07 | 2억 6,000만원 | 1억 6,740만원 | 64.4% | 매각 |
| 2025타경9496 | 단독·다가구 | 서울특별시 강서구 월정로32길 79 (화곡동, 경민아트빌) | 2026.07.28 | 2억 4,800만원 | 1억 6,679만원 | 67.3% | 매각 |
| 2024타경139355 | 단독·다가구 | 서울특별시 양천구 화곡로14길 30 (신월동, 에스케이이빌리지) | 2026.05.20 | 2억 5,400만원 | 2억 1,500만원 | 84.6% | 매각 |
| 2025타경11536 | 단독·다가구 | 서울특별시 강서구 강서로17나길 23 (화곡동, 근화아이리스) | 2026.11.05 | 2억 9,400만원 | 1억 5,500만원 | 52.7% | ?? |
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