2024타경55617
유찰 1회지분매각토지별도등기| 소재지 | 전남광주통합특별시 광양시 느지매기길 15-16 (마동) [도로명] 전라남도 광양시 사동로 149(마동) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 (부동산 목록 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28.) - 목록 27.28. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 4층 402호, 403호는 집합건축물대장상 2023.9.4.자에 목록 26. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 4층 401호로 통합됨 - 목록 2.3.6.9.10.11.12.13.15.16.17.18. 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 전부 또는 일부가 대지조성중인 |
| 토지면적 | 1,284,150㎡ (388455.4평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 1,213.98㎡ (367.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 980,415,200원 | 최저가격 | (70%)686,290,640원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)68,629,100원 | 청구금액 | 4,300,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.27 | (100%)980,415,200원 | 변경 |
| 2회 | 2026.06.08 | (100%)980,415,200원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.27 | (70%)686,291,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.09.07 | (70%)686,290,640원 | 변경 |
| 5회 | 2026.12.14 | (70%)686,290,640원 | 변경 |
물건 사진 (81장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 광양시 느지매기길 15-16 (마동) | 대 | 1,284,150㎡ (388455.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 광양시 느지매기길 15-16 (마동) (전라남도 광양시 사동로 149(마동)) | 철골철근콘크리트구조 · 지상4층 | 1,213.98㎡ (367.2평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 (부동산 목록 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28.) - 목록 27.28. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 4층 402호, 403호는 집합건축물대장상 2023.9.4.자에 목록 26. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 4층 401호로 통합됨 - 목록 2.3.6.9.10.11.12.13.15.16.17.18. 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 전부 또는 일부가 대지조성중인 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,284,150㎡ (388455.4평) 건물: 1,213.98㎡ (367.2평) | 980,415,200원 | |||
본건 토지는 전라남도 광양시 마동 소재 광양마동중학교 남측 인근에 위치하고 주위는 택지조성공사가 진행되고 있는 이행지 지대로서 주위환경은 보통입니다. 본건 토지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다. 일련번호 29)토지는 사다리형의 완경사지로서 도로이고 30)토지는 부정형의 완경사지로서 일부는 대지조성공사가 진행된 나지이고 일부는 원형지 상태의 임야입니다. 일련번호 29)토지는 폭 8~9m의 포장도로에 접하고 30)토지는 폭 7~8m의 포장도로에 접합니다. 일련번호 29)토지는 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>이고, 일련번호 30)토지는 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
- 일괄매각 - 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 (부동산 목록 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28.) - 목록 27.28. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 4층 402호, 403호는 집합건축물대장상 2023.9.4.자에 목록 26. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 4층 401호로 통합됨 - 목록 2.3.6.9.10.11.12.13.15.16.17.18. 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 전부 또는 일부가 대지조성중인
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2003-07-30 | 회사정리절차개시 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2012-05-17 | 근저당권 | 광OO | 1,860,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2023-05-19 | 가처분 | 허OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-12-07 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-06-13 | 강제경매 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 (부동산 목록 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28.) - 목록 27.28. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 4층 402호, 403호는 집합건축물대장상 2023.9.4.자에 목록 26. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 4층 401호로 통합됨 - 목록 2.3.6.9.10.11.12.13.15.16.17.18. 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 전부 또는 일부가 대지조성중인
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 광양시 느지매기길 15-16 (마동) | 대지면적 | 1,284,150㎡ (388455.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,213.98㎡ (367.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 주택 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광양시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광양시세무서 | 광양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 느지매기길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 광양시 느지매기길 15-16 (마동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 8,041만원 | 8억 394만원 | 82% | 6.2명 | 8억 394만원 |
| 최근 3개월 | 9억 8,041만원 | 7억 9,413만원 | 81% | 5.8명 | 7억 9,413만원 |
| 최근 6개월 | 9억 8,041만원 | 7억 8,433만원 | 80% | 5.4명 | 7억 8,433만원 |
| 최근 12개월 | 9억 8,041만원 | 7억 7,452만원 | 79% | 5.1명 | 7억 7,452만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 42점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 4,314만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 5,869만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 4,471만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 1,263만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 1,746만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 9,539만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 81장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 10km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52022 | 단독·다가구 | 전라남도 여수시 묘도동 947-7 | 2026.06.22 | 4,086만원 | 2,860만원 | 70% | 매각 |
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