2025타경53023
유찰 2회지분매각토지별도등기| 소재지 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 34 (정왕동) [도로명] 경기도 시흥시 거북섬둘레길 34 (정왕동,더오션2) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음. |
| 토지면적 | 1,250㎡ (378.1평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 77.97㎡ (23.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 596,000,000원 | 최저가격 | (34%)204,428,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)59,600,000원 | 청구금액 | 282,916,756원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.25 | (100%)596,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.08.13 | (70%)417,200,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.17 | (49%)292,040,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.05 | (34%)204,428,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 34 (정왕동) | 대 (일반상업지역) | 1,250㎡ (378.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,927,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 34 (정왕동) (경기도 시흥시 거북섬둘레길 34 (정왕동,더오션2)) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | 77.97㎡ (23.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,250㎡ (378.1평) 건물: 77.97㎡ (23.6평) | 596,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건 내 2층 208호로서 외벽 : 돌붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시창호임. 근린생활시설로 이용중임. 공용위생설비, 엘리베이터설비, 급.배수설비 등 되어있음. 정방형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임. 북측으로 폭10미터 정도의 포장도로에 접함. 정왕동 2718-6 :일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이1-1)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북측 인근에 위치하는 '더오션Ⅱ' 내에 소재하며, 인근일대는 거북섬 및 웨이브파크를 중심으로한 상가지대가 형성되어 있음. 본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 공용주차장 및 버스정류장이 소재하며, 제반 교통 여건은 보통 수준임.
대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 208호 | 전입: 2020-07-27 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 1,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 지오파트너스 대표자 서OO 대항력 없음 | 점포 / 208호 | 전입: 2020-07-27 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 1,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 208호 | 전입: 2024-07-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점포 / 208호 | 전입: 2024-07-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 2,000만원 월: 3,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-07-31 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 282,916,756원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 34 (정왕동) | 대지면적 | 1,250㎡ (378.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 77.97㎡ (23.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.2% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2020-07-01 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 시흥시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 시흥시세무서 | 시흥시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 거북섬둘레길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 34 (정왕동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 9,600만원 | 4억 8,872만원 | 82% | 6.2명 | 4억 8,872만원 |
| 최근 3개월 | 5억 9,600만원 | 4억 8,276만원 | 81% | 5.8명 | 4억 8,276만원 |
| 최근 6개월 | 5억 9,600만원 | 4억 7,680만원 | 80% | 5.4명 | 4억 7,680만원 |
| 최근 12개월 | 5억 9,600만원 | 4억 7,084만원 | 79% | 5.1명 | 4억 7,084만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 221만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,246만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 3,246만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,874만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 5,413만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,360만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경742 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 5층530호 | 2026.07.07 | 8,600만원 | 6,200만원 | 72.1% | 매각 |
| 2024타경6208 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 엠티브이북로 51-15 (정왕동) | 2026.05.19 | 1억 1,000만원 | 6,600만원 | 60% | 매각 |
| 2025타경945 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 정왕동 2638 거북섬더웰에이동 12층1245호 | 2026.09.22 | 7,200만원 | 3,528만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경611 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 엠티브이북로 51-15 (정왕동) | 2026.05.12 | 7,800만원 | 4,910만원 | 62.9% | 매각 |
| 2025타경53303 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 9층9-029호 | 2026.09.22 | 1억 6,000만원 | 8,796만원 | 55% | 매각 |
| 2025타경432 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-21 (배곧동) | 2026.08.20 | 1억 5,900만원 | 8,419만원 | 53% | 매각 |
| 2025타경52481 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 협력로 281 (정왕동) | 2026.04.23 | 7,800만원 | 5,217만원 | 66.9% | 매각 |
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