2026타경70647
유찰 3회| 소재지 | 경기도 연천군 군남면 선곡리 377 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | 2026.04.03 | 매각물건 | 농지취득자격증명원 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음) |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 109,980,000원 | 최저가격 | (49%)53,890,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)5,389,000원 | 청구금액 | 77,463,000원 | 채권자 | 한OOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.11.17 | (49%)53,890,000원 | 진행중 |
물건 사진 (7장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 연천군 군남면 선곡리 377 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 연천군 군남면 선곡리 377 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명원 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 109,980,000원 | |||
본건은 경기도 연천군 군남면 선곡리 소재 "선곡리마을회관" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 임야, 창고, 비닐하우스 등이 혼재되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량접근이 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행횟수 등으로 보아 대중 교통이용편의도는 불편시됨. 인접지 대비 완경사 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용중임. 지적도상 맹지이나, 북동측 인접필지를 통하여 접근가능함. 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반관리형), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한 지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-10-19) (주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호 구역<군사기지 및 군사시설 보호법>임. - - 임대미상임.
농지취득자격증명원 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-08-05 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2026-04-03 | 경매개시결정(신청채권) | 한OOOOOO | 77,463,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명원 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
당사자 내역
| 채권자 | 한OOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 연천군 군남면 선곡리 377 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 연천군 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 연천군세무서 | 연천군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 군남면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 연천군 군남면 선곡리 377 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 998만원 | 9,018만원 | 82% | 6.2명 | 9,018만원 |
| 최근 3개월 | 1억 998만원 | 8,908만원 | 81% | 5.8명 | 8,908만원 |
| 최근 6개월 | 1억 998만원 | 8,798만원 | 80% | 5.4명 | 8,798만원 |
| 최근 12개월 | 1억 998만원 | 8,688만원 | 79% | 5.1명 | 8,688만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 53점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,694만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,553만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,492만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,192만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,063만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,056만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 7장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경83342 | 토지·임야 | 경기도 연천군 청산면 대전리 235 | 2026.10.06 | 24억 4,500만원 | 6억 8,692만원 | 28.1% | 매각 |
| 2025타경3476 | 토지·임야 | 경기도 파주시 적성면 율곡로 2642-1 | 2026.07.23 | 8,904만원 | 3,650만원 | 41% | 매각 |
| 2025타경72567 | 토지·임야 | 경기도 연천군 미산면 아미리 153-1 | 2026.05.06 | 2억 942만원 | 6,100만원 | 29.1% | 매각 |
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