2025타경11328
유찰 3회지분매각| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 6-20 (봉곡동) [도로명] 경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 6-20 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 감정서에 의하면 등기사항증명서상의 501호(전유부분 88.22㎡), 502호(전유부분 , 63.07㎡), 503호(전유부분 68.40㎡), 504호(전유부분 47.06㎡)는 의창구 건축과-12198호(2011.07.22.)에 의거 전유부 합병으로 집합건축물대장상에는 501호(전유부분 306.59㎡)로 등재되어 있고, 집합건축물대장을 기준으로 평가함. 공부상 위락시설이나 현황 숙박시설(상호: e모텔, 객실 11)으로 이용 중. |
| 토지면적 | 9,665.6㎡ (2923.8평) | 건물면적 | 88.22㎡ (26.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 478,000,000원 | 최저가격 | (17%)80,336,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,033,600원 | 청구금액 | 311,665,176원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.09 | (49%)234,220,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.13 | (34%)163,954,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.10 | (24%)114,767,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.29 | (17%)80,336,000원 | 진행 |
물건 사진 (40장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 6-20 (봉곡동) | 대 (일반상업지역) | 9,665.6㎡ (2923.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,027,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 6-20 (봉곡동) (경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 6-20) | 철근콘크리트조 | 88.22㎡ (26.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 감정서에 의하면 등기사항증명서상의 501호(전유부분 88.22㎡), 502호(전유부분 , 63.07㎡), 503호(전유부분 68.40㎡), 504호(전유부분 47.06㎡)는 의창구 건축과-12198호(2011.07.22.)에 의거 전유부 합병으로 집합건축물대장상에는 501호(전유부분 306.59㎡)로 등재되어 있고, 집합건축물대장을 기준으로 평가함. 공부상 위락시설이나 현황 숙박시설(상호: e모텔, 객실 11)으로 이용 중. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 9,665.6㎡ (2923.8평) 건물: 88.22㎡ (26.7평) | 478,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건 내 5층 501호로서, 외벽 : 화강석타일붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 인테리어 등 창호 : 샤시창호 임. 숙박시설(상호:e모텔, 객실11)로 이용중임. 제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등. 가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 소재함. 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m~12m)(명곡지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건은 의창구 건축과-12198(2011.07.22.)호에 의거 전유부 합병(501호, 502호, 503호, 504호 → 501호)되어
경상남도 창원시 의창구 봉곡동 소재 '상북초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물이 밀집한 성숙된 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.
일괄매각. 감정서에 의하면 등기사항증명서상의 501호(전유부분 88.22㎡), 502호(전유부분 , 63.07㎡), 503호(전유부분 68.40㎡), 504호(전유부분 47.06㎡)는 의창구 건축과-12198호(2011.07.22.)에 의거 전유부 합병으로 집합건축물대장상에는 501호(전유부분 306.59㎡)로 등재되어 있고, 집합건축물대장을 기준으로 평가함. 공부상 위락시설이나 현황 숙박시설(상호: e모텔, 객실 11)으로 이용 중.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-03-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-03-25 확정: 2024-03-25 배당: 2024-03-25 | 보: 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-03-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2,024만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2011-03-22 | 소유권 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-01-24 | 근저당권 | 수OO | 360,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-06-05 | 가압류 | 경OO | 20,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-11-15 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-15 | 임의경매 | 대OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 감정서에 의하면 등기사항증명서상의 501호(전유부분 88.22㎡), 502호(전유부분 , 63.07㎡), 503호(전유부분 68.40㎡), 504호(전유부분 47.06㎡)는 의창구 건축과-12198호(2011.07.22.)에 의거 전유부 합병으로 집합건축물대장상에는 501호(전유부분 306.59㎡)로 등재되어 있고, 집합건축물대장을 기준으로 평가함. 공부상 위락시설이나 현황 숙박시설(상호: e모텔, 객실 11)으로 이용 중.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 6-20 (봉곡동) | 대지면적 | 9,665.6㎡ (2923.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 88.22㎡ (26.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.9% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 의창구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 6-20 (봉곡동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 7,800만원 | 3억 9,196만원 | 82% | 6.2명 | 3억 9,196만원 |
| 최근 3개월 | 4억 7,800만원 | 3억 8,718만원 | 81% | 5.8명 | 3억 8,718만원 |
| 최근 6개월 | 4억 7,800만원 | 3억 8,240만원 | 80% | 5.4명 | 3억 8,240만원 |
| 최근 12개월 | 4억 7,800만원 | 3억 7,762만원 | 79% | 5.1명 | 3억 7,762만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,016만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,905만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,205만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,365만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,057만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,164만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 80장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
YOU MAY ALSO LIKE
