2025타경1241
유찰 5회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.16 (제3호법정)||
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| 소재지 | 충청북도 충주시 안림동 393-3 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 농지취득자격증명제출 요함(미제출시 보증금 몰수) |
| 토지면적 | 182㎡ (55.1평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 145,328,000원 | 최저가격 | (33%)47,621,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,762,100원 | 청구금액 | 108,163,649원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.08.31 | (33%)47,621,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.10.12 | (33%)47,621,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.16 | (33%)47,621,000원 | 03 |
| 8회 | 2026.11.16 | (26%)38,097,000원 | 진행 |
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물건 사진 (9장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 충주시 안림동 393-3 | 대 (제2종일반주거지역) | 182㎡ (55.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 244,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 충주시 안림동 393-3 | 벽돌구조 · (단독주택) | - | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명제출 요함(미제출시 보증금 몰수) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 182㎡ (55.1평) 건물: - | 145,328,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 충청북도 충주시 안림동 소재 ‘충주대원고등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨. 부정형의 일부 경사지로 과수원(휴경상태)으로 이용중임. 본건 동측 및 남측으로 노폭 약2m 내외의 현황도로에 접함. 자연녹지지역(2024-07-05), 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 임대관계는 미상임.
[참고사항]
농지취득자격증명제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-07-11|배당요구종기일 : 2025.09.18
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024.7.11. 근저당권|청구/채권금액 : 108,163,649원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2024-07-11 | 소유권이전 | 김OO | 2,024,071,110원 | 대물변제 | 2024.07.11 갑(10) 소유권이전 김OO 대물변제 |
| 1 | 2024-07-11 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2024-07-11 | 근저당권설정 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 132,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:향수신협 | 2024.07.11 을(9) 근저당권설정 케이씨유엔피엘대부(주) 132,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:향수신협 소멸 |
| 1 | 2024-07-11 | 근저당권설정 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 132,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:향수신협 | 2024.07.11 을(9) 근저당권설정 케이씨유엔피엘대부(주) 132,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:향수신협 소멸 |
| 2 | 2024-07-11 | 근저당권 | 향OO | 132,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-07-11 | 지상권 | 향OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-11-14 | 가압류 | 제이비우리캐피탈(주) | 23,108,856원 | 2024카단57642 | 2024.11.14 갑(11) 가압류 제이비우리캐피탈(주) 23,108,856 2024카단57642 소멸 |
| 2 | 2024-11-14 | 가압류 | 제이비우리캐피탈(주) | 23,108,856원 | 2024카단57642 | 2024.11.14 갑(11) 가압류 제이비우리캐피탈(주) 23,108,856 2024카단57642 소멸 |
| 4 | 2024-11-14 | 가압류 | 제OO | 23,108,856원 | 소멸 | - |
| 3 | 2025-03-10 | 가압류 | 롯데캐피탈(주) | 12,207,440원 | 2025카단51077 | 2025.03.10 갑(12) 가압류 롯데캐피탈(주) 12,207,440 2025카단51077 소멸 |
| 3 | 2025-03-10 | 가압류 | 롯데캐피탈(주) | 12,207,440원 | 2025카단51077 | 2025.03.10 갑(12) 가압류 롯데캐피탈(주) 12,207,440 2025카단51077 소멸 |
| 5 | 2025-03-10 | 가압류 | 롯OO | 12,207,440원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-06-17 | 임의경매 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 108,163,649원 | 2025타경1241 | 2025.06.17 갑(13) 임의경매 케이씨유엔피엘대부(주) 청구금액 108,163,649 2025타경1241 소멸 |
| 4 | 2025-06-17 | 임의경매 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 108,163,649원 | 2025타경1241 | 2025.06.17 갑(13) 임의경매 케이씨유엔피엘대부(주) 청구금액 108,163,649 2025타경1241 소멸 |
| 6 | 2025-06-17 | 임의경매 | 향OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 충주시 안림동 393-3 | 대지면적 | 181.02㎡ (54.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 164.3㎡ (49.7평) | 건축면적 | 93.82㎡ (28.4평) | 건폐율 / 용적률 | 51.8% / 90.8% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1994-05-27 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 충주시 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 충주시세무서 | 충주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 안림동 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 충주시 안림동 393-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,532만원 | 1억 1,916만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,916만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,532만원 | 1억 1,771만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,771만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,532만원 | 1억 1,626만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,626만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,532만원 | 1억 1,480만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,480만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 541만원
최저매각가 대비 +1,240만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수38.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수47.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수49.005점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
4,762만원
- 예상 대출액
- 2,381만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,233만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
5,143만원
- 예상 대출액
- 3,085만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,913만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
5,524만원
- 예상 대출액
- 3,590만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,794만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 25.14%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경71 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 안림동 98-41 | 2026.10.26 | 1억 8,854만원 | 7,735만원 | 41% | 매각 |
| 2024타경1572 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 지현동 963-3 | 2026.05.04 | 23억 4,172만원 | 6억 1,500만원 | 26.3% | 매각 |
| 2024타경3240 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 종민동 102-7 | 2026.08.10 | 1억 6,606만원 | 5,600만원 | 33.7% | 매각 |
| 2024타경3158 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 용탄동 42-2 | 2026.11.23 | 3억 1,079만원 | 5,500만원 | 17.7% | 매각 |
| 2024타경34381 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 종민동 888-2 | 2026.09.14 | 4,165만원 | 601만원 | 14.5% | 매각 |
| 2024타경3158 | 토지·임야 | 충청북도 충주시 용탄동 42-2 | 2026.09.07 | 3억 1,079만원 | 5,500만원 | 17.7% | 유찰 |
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