2024타경29859
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 224-3 [도로명] 경상남도 고성군 성내로144번길 9-3 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦, ㉧, ㉨, ㉩, ㉪, ㉫, ㉬) 각 포함. 제시외 건물(감정서상 ㉭, ⓐ, ⓑ, ⓒ, ⓓ, ⓔ.) 각 매각 제외. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 제한받는 금액임. -인접토지(수남리 56-1) 필지에서 인접토지 및 목록 6. 토지로 분할 된 것으로 공부상 정리가 미흡한 것으로 추정, 목록 1~6. 토지를 6필지 일단의 토지로 용도상 불가분의 관계로 판단하 |
| 토지면적 | 20㎡ (6.1평) | 건물면적 | 20.13㎡ (6.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,300,293,260원 | 최저가격 | (8%)107,085,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,708,500원 | 청구금액 | 745,252,467원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.06.22 | (24%)312,201,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.27 | (17%)218,541,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.07 | (12%)152,979,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.26 | (8%)107,085,000원 | 진행 |
물건 사진 (78장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 고성군 고성읍 224-3 | 대 (제1종일반주거지역) | 20㎡ (6.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 651,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 고성군 고성읍 224-3 (경상남도 고성군 성내로144번길 9-3) | 블록구조 · (제2종근린생활시설) | 20.13㎡ (6.1평) | 일괄평가 (대장연면적 15.07㎡) | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦, ㉧, ㉨, ㉩, ㉪, ㉫, ㉬) 각 포함. 제시외 건물(감정서상 ㉭, ⓐ, ⓑ, ⓒ, ⓓ, ⓔ.) 각 매각 제외. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 제한받는 금액임. -인접토지(수남리 56-1) 필지에서 인접토지 및 목록 6. 토지로 분할 된 것으로 공부상 정리가 미흡한 것으로 추정, 목록 1~6. 토지를 6필지 일단의 토지로 용도상 불가분의 관계로 판단하 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 20㎡ (6.1평) 건물: 20.13㎡ (6.1평) | 1,300,293,260원 | |||
본건은 경상남도 고성군 고성읍 성내리, 동외리, 수남리 소재“고성군청” 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주 위환경은 보통임. 차량접근이 가능하며, 제반 주위환경은 보통임. 본건 기호(1-6) 토지는 부정형 평지로서, ＂주상용＂ 건부지로 이용중임. 본건 기호(1-6) 토지는 서측으로 약 4m 폭의 도로, 동측으로 약 2m 폭의 인도가 소재 함. 기호(1,2,4-6) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보 호 조례>임. 기호(3) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 문화유산보호구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임. 기호(1-6) 토지에는 별첨“지적 및 건물개황도, 사진용지”와 같이 제시외건물이 20동 소재함.
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦, ㉧, ㉨, ㉩, ㉪, ㉫, ㉬) 각 포함. 제시외 건물(감정서상 ㉭, ⓐ, ⓑ, ⓒ, ⓓ, ⓔ.) 각 매각 제외. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 제한받는 금액임. -인접토지(수남리 56-1) 필지에서 인접토지 및 목록 6. 토지로 분할 된 것으로 공부상 정리가 미흡한 것으로 추정, 목록 1~6. 토지를 6필지 일단의 토지로 용도상 불가분의 관계로 판단하
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 1992-08-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1992-08-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 1994-04-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1994-04-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 / 201호 | 전입: 1999-01-08 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 일부2층방3칸 | 전입: 1999-01-08 확정: - 배당: 2024-12-09 | 보: 4,000만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 2층방1칸 | 전입: 2000-10-17 확정: - 배당: 2024-12-12 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거및점포 / 2층 | 전입: 2008-03-04 확정: - 배당: - | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 302호 | 전입: 2016-04-08 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 302호(3층방2칸) | 전입: 2016-04-08 확정: - 배당: 2024-12-11 | 보: 1,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 여OO 대항력 없음 | 주거 / 305호 | 전입: 2016-06-17 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 여OO 대항력 없음 | 305호 | 전입: 2016-06-17 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-06-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2021-06-15 확정: - 배당: 2024-12-06 | 보: 500만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2021-11-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-11-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 주거 / 301호 | 전입: 2022-01-18 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 301호 | 전입: 2022-01-18 확정: - 배당: 2024-12-06 | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| SOOO 대항력 없음 | 1층전부 | 전입: 2022-06-28 확정: 2024-12-13 배당: 2024-12-12 | 보: 1,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| SHEN GUIHUA 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2022-06-28 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 1층전부 | 전입: 2022-06-28 확정: - 배당: 2024-12-12 | 보: 3,000만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-12-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 일부2층 방1칸 | 전입: 2022-12-15 확정: - 배당: 2024-11-22 | 보: 1,000만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 목록8.전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (25건) | - | 보: 3억 9,500만원 월: 2,500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1986-11-04 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 1986-11-08 | 근저당권 | (OOOOOOOOOO | 9,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 1986-11-08 | 근저당권 | (OOOOOOOOOO | 6,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 1986-11-08 | 근저당권 | (OOOOOOOOOO | 9,900,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 1986-11-08 | 근저당권 | (OOOOOOOOOO | 9,900,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 1986-11-08 | 근저당권 | (OOOOOOOOOO | 9,900,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 1986-11-08 | 근저당권 | (OOOOOOOOOO | 9,900,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 1986-11-08 | 근저당권 | (OOOOOOOOOO | 9,900,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 1989-03-10 | 근저당권 | (OOOOOOOOOO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 1993-10-25 | 근저당권 | (OOOOOOOO | 350,000,000원 | 소멸 | - |
| 11 | 2007-03-19 | 근저당권 | (OOOOOOOOOO | 40,000,000원 | 소멸 | - |
| 12 | 2015-12-04 | 근저당권 | (OOOOOOOO | 65,000,000원 | 소멸 | - |
| 13 | 2018-03-16 | 근저당권 | (OOOOOOOO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 14 | 2020-11-16 | 압류 | 고OO | - | 소멸 | - |
| 15 | 2024-09-30 | 임의경매 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦, ㉧, ㉨, ㉩, ㉪, ㉫, ㉬) 각 포함. 제시외 건물(감정서상 ㉭, ⓐ, ⓑ, ⓒ, ⓓ, ⓔ.) 각 매각 제외. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 제한받는 금액임. -인접토지(수남리 56-1) 필지에서 인접토지 및 목록 6. 토지로 분할 된 것으로 공부상 정리가 미흡한 것으로 추정, 목록 1~6. 토지를 6필지 일단의 토지로 용도상 불가분의 관계로 판단하
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 고성군 고성읍 224-3 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 15.07㎡ (4.6평) | 건축면적 | 15.07㎡ (4.6평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1981 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고성군 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고성군세무서 | 고성군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 고성읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 고성군 고성읍 224-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13억 29만원 | 10억 6,624만원 | 82% | 6.2명 | 10억 6,624만원 |
| 최근 3개월 | 13억 29만원 | 10억 5,323만원 | 81% | 5.8명 | 10억 5,323만원 |
| 최근 6개월 | 13억 29만원 | 10억 4,023만원 | 80% | 5.4명 | 10억 4,023만원 |
| 최근 12개월 | 13억 29만원 | 10억 2,723만원 | 79% | 5.1명 | 10억 2,723만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 25건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,354만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,272만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,939만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,553만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,074만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,284만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 25건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 79장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 25건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경497 | 근린상가 | 경상남도 고성군 고성읍 죽계리 825-9 | 2026.08.10 | 7억 7,684만원 | 3억 709만원 | 39.5% | 매각 |
| 2024타경1875 | 근린상가 | 경상남도 고성군 고성읍 신월로 31 | 2026.06.15 | 23억 9,727만원 | 6억 2,149만원 | 25.9% | 매각 |