2025타경70767
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 360-1 솔마루빌3차 [도로명] 경기도 남양주시 장현천로24번길 29 (솔마루빌3차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출물건임. 신청채권자 확인 필요 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 2026. 7. 20.자로 매수인에 대한 대항력 및 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였음. |
| 토지면적 | 287㎡ (86.8평) | 건물면적 | 49.65㎡ (15.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 190,000,000원 | 최저가격 | (49%)93,100,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)9,310,000원 | 청구금액 | 195,355,616원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.28 | (24%)45,619,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.09.01 | (100%)190,000,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.13 | (70%)133,000,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.17 | (49%)93,100,000원 | 진행 |
물건 사진 (9장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 남양주시 진접읍 360-1 솔마루빌3차 | 대 (제1종일반주거지역) | 287㎡ (86.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 907,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 남양주시 진접읍 360-1 솔마루빌3차 (경기도 남양주시 장현천로24번길 29 (솔마루빌3차)) | 철근콘크리트구조 | 49.65㎡ (15.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출물건임. 신청채권자 확인 필요 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 2026. 7. 20.자로 매수인에 대한 대항력 및 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 287㎡ (86.8평) 건물: 49.65㎡ (15.0평) | 190,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서(사용승인일:2019.10.22) 외벽 : 인조 대리석마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감. 창호 ; 샷시창호임. 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 다용도실, 현관)으로 이용중임. 위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 난방설비 되어 있음. 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. 남서측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)
본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 소재하는 '장현초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임. 본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.
주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출물건임. 신청채권자 확인 필요 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 2026. 7. 20.자로 매수인에 대한 대항력 및 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-03-10 확정: 2022-02-07 배당: 2025-04-16 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-03-10 확정: 2022-02-07 배당: - | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-10 확정: 2022-02-07 배당: 2025-04-16 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-10 확정: 2022-02-07 배당: 2024-03-12 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-10 확정: 2022-02-07 배당: 2025-04-16 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-10 확정: 2022-02-07 배당: 2024-03-12 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 23억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 35억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-03-24 | 소유권 | 방OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-03-12 | 임차권설정 | 김OO | 190,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-11-25 | 가압류 | 주OO | 3,025,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-01-23 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-09-15 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출물건임. 신청채권자 확인 필요 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 2026. 7. 20.자로 매수인에 대한 대항력 및 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 남양주시 진접읍 360-1 솔마루빌3차 | 대지면적 | 287㎡ (86.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 49.65㎡ (15.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 17.3% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남양주시 관할 등기소 (남양주지원) | 남양주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남양주시세무서 | 남양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진접읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 남양주시 진접읍 360-1 솔마루빌3차 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 9,000만원 | 1억 5,580만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,580만원 |
| 최근 3개월 | 1억 9,000만원 | 1억 5,390만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,390만원 |
| 최근 6개월 | 1억 9,000만원 | 1억 5,200만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,200만원 |
| 최근 12개월 | 1억 9,000만원 | 1억 5,010만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,010만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,655만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,557만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,032만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,932만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,019만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,698만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 9장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경2948 | 단독·다가구 | 경기도 남양주시 진접읍 경복대로211번길 3 | 2026.10.14 | 12억 3,138만원 | 6억 811만원 | 49.4% | 매각 |
| 2024타경1061 | 단독·다가구 | 경기도 남양주시 진접읍 장현천로 174-33 | 2026.06.23 | 21억 7,638만원 | 12억원 | 55.1% | 매각 |
| 2025타경478 | 단독·다가구 | 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로929번길 32 | 2026.07.15 | 18억 7,304만원 | 11억 2,500만원 | 60.1% | 매각 |
| 2025타경607 | 단독·다가구 | 경기도 남양주시 진접읍 주곡로 202-25 | 2026.07.28 | 17억 6,055만원 | 5억 9,000만원 | 33.5% | 매각 |
| 2024타경87713 | 단독·다가구 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 301-32 | 2026.06.10 | 5억 51만원 | 2억 5,801만원 | 51.5% | 매각 |
| 2025타경71904 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 360-1 솔마루빌3차 4층402호 | 2026.09.02 | 1억 6,900만원 | 9,560만원 | 56.6% | 매각 |
| 2025타경71729 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 진접읍 봉현로36번길 44-3 | 2026.05.06 | 3억 7,700만원 | 1억 8,577만원 | 49.3% | 매각 |
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