2024타경5852
유찰 4회지분매각대지권미등기2026.10.22 (제4별관 제211호 법정(2층))||
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| 소재지 | 서울특별시 동작구 보라매로5길 43 (신대방동, 보라매삼성쉐르빌) [도로명] 서울특별시 동작구 보라매로5길 43 (신대방동,보라매삼성쉐르빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["대지권미등기", "선순위임차인", "대항력"] |
| 토지면적 | 4,847㎡ (1466.2평) | 건물면적 | 577.52㎡ (174.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,750,000,000원 | 최저가격 | (41%)716,800,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)112,000,000원 | 청구금액 | 806,125,773원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.19 | (100%)1,750,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.23 | (80%)1,400,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.28 | (64%)1,120,000,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.02 | (51%)896,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.22 | (41%)716,800,000원 | 진행 |
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물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 동작구 보라매로5길 43 (신대방동, 보라매삼성쉐르빌) | 대 (제1종일반주거지역) | 4,847㎡ (1466.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 11,290,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 동작구 보라매로5길 43 (신대방동, 보라매삼성쉐르빌) (서울특별시 동작구 보라매로5길 43 (신대방동,보라매삼성쉐르빌)) | 철골철근콘크리트구조 · (공동주택) | 577.52㎡ (174.7평) | 토지·건물 일괄평가 | ["대지권미등기", "선순위임차인", "대항력"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 4,847㎡ (1466.2평) 건물: 577.52㎡ (174.7평) | 1,750,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 49층건 내 제지1층 제지106-2호로서, (사용승인일 : 2003.01.03.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 몰탈위페인팅, 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호임. 근린생활시설(운동시설, 일반음식점)로 이용중임. 통상의 위생설비·급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지하주 차장설비 등이 되어 있음. 인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로 공동주택, 판매시설 건부지로 이용중임. 대상물건 서측으로 노폭 약 20m, 북측으로 노폭 약 12m의 도로에 각각 접함. 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사
[현황 · 위치 및 주변환경]
대상물건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 "보라매병원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무시설, 주상복합 부동산, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임. 대상물건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 경전철역(신림선 보라매병원역) 이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임. 철골
[참고사항]
["대지권미등기", "선순위임차인", "대항력"]
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2019-08-23|배당요구종기일 : 2025.02.07
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-12-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 홍OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-12-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2019.8.23.근저당권|청구/채권금액 : 806,125,773원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-08-23 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2019-08-23 | 근저당권 | (OOOOOO | 1,080,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2021-04-27 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2021-07-21 | 근저당권 | 류OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-06-09 | 근저당권 | 한OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-06-28 | 근저당권 | 한OO | 75,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-06-27 | 근저당권 | 한OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-07-24 | 가압류 | (OOOOOOOOO | 40,251,420원 | 소멸 | - |
| 9 | 2024-08-21 | 가압류 | 롯OO | 7,575,767원 | 소멸 | - |
| 10 | 2024-09-20 | 가압류 | 한OO | 110,801,462원 | 소멸 | - |
| 11 | 2024-10-25 | 가압류 | 서OO | 13,328,000원 | 소멸 | - |
| 12 | 2024-10-28 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2024-11-26 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 14 | 2024-12-05 | 가압류 | (OOOOOOO | 145,510,121원 | 소멸 | - |
| 15 | 2024-12-13 | 압류 | 동OO | - | 소멸 | - |
| 16 | 2024-12-13 | 압류 | 동OO | - | 소멸 | - |
| 17 | 2025-02-03 | 가압류 | 보OO | 134,505,118원 | 소멸 | - |
| 18 | 2025-02-07 | 가압류 | 신OO | 10,087,084원 | 소멸 | - |
| 19 | 2025-04-02 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
["대지권미등기", "선순위임차인", "대항력"]
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (신대방동, 보라매삼성쉐르빌)
| 단지명 | (신대방동, 보라매삼성쉐르빌) | 총 세대수 | 280세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 49층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 동작구 보라매로5길 43 (신대방동, 보라매삼성쉐르빌) | 대지면적 | 4,847㎡ (1466.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 577.52㎡ (174.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 11.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2003-01-03 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동작구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동작구세무서 | 동작구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 보라매로5길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 동작구 보라매로5길 43 (신대방동, 보라매삼성쉐르빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 17억 5,000만원 | 14억 3,500만원 | 82% | 6.2명 | 14억 3,500만원 |
| 최근 3개월 | 17억 5,000만원 | 14억 1,750만원 | 81% | 5.8명 | 14억 1,750만원 |
| 최근 6개월 | 17억 5,000만원 | 14억원 | 80% | 5.4명 | 14억원 |
| 최근 12개월 | 17억 5,000만원 | 13억 8,250만원 | 79% | 5.1명 | 13억 8,250만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
14억 5,195만원
최저매각가 대비 +5,195만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수30.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수55.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수53.045점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 19건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
7억 1,680만원
- 예상 대출액
- 3억 5,840만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 7,428만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
7억 7,414만원
- 예상 대출액
- 4억 6,448만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 2,617만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
8억 3,148만원
- 예상 대출액
- 5억 4,046만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 816만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 19건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 19건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 78.86%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경125008 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 (신림동, 태양오피스텔) | 2026.10.13 | 2억 2,400만원 | 1억 7,833만원 | 79.6% | 매각 |
| 2024타경124388 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 (신림동, 태양오피스텔) | 2026.10.06 | 2억 1,100만원 | 1억 6,798만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경102411 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 (신림동, 태양오피스텔) | 2026.08.25 | 2억 1,300만원 | 1억 6,211만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경102737 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 (신림동, 태양오피스텔) | 2026.10.15 | 2억 1,500만원 | 1억 7,116만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경104199 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 (신림동, 태양오피스텔) | 2026.10.06 | 2억 2,000만원 | 1억 7,514만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경102470 | 오피스텔 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 (신림동, 태양오피스텔) | 2026.09.09 | 2억 1,400만원 | 1억 6,438만원 | 76.8% | 매각 |
| 2025타경102302 | 오피스텔 | 서울특별시 동작구 보라매로 86-1 (신대방동) | 2026.07.30 | 3억 8,500만원 | 2억 9,457만원 | 76.5% | 매각 |
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