2025타경123
유찰 3회제시외건물포함지분매각유치권신고| 소재지 | 충청북도 제천시 의림동 51-7 [도로명] 충청북도 제천시 풍양로 91 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 2.목록1은 등기부등본상 시설물 소재지인 "충청북도 제천시 중앙로1가 112-3, 112-4"의 시설물 부지인근에 설치된 부설주차장임. 3.목록1의 임차인 주식회사 제천킹스파찜질방이 2025.12.4.자로 보증금 및 공사대금 금 38,149,600원을 위하여 본건 주차장에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. 4.목록3: 지분매매임. 5.목록4: 공부상 의료시설 및 근린생활시설이나 현황 |
| 토지면적 | 400.3㎡ (121.1평) | 건물면적 | 431.43㎡ (130.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 6,525,308,120원 | 최저가격 | (33%)2,138,213,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)213,821,300원 | 청구금액 | 1,916,597,098원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.13 | (64%)4,176,197,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.24 | (51%)3,340,958,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.12 | (41%)2,672,766,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.23 | (33%)2,138,213,000원 | 진행 |
물건 사진 (120장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 제천시 의림동 51-7 | 주차장 (일반상업지역) | 400.3㎡ (121.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 796,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 제천시 의림동 51-7 (충청북도 제천시 풍양로 91) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 431.43㎡ (130.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 2.목록1은 등기부등본상 시설물 소재지인 "충청북도 제천시 중앙로1가 112-3, 112-4"의 시설물 부지인근에 설치된 부설주차장임. 3.목록1의 임차인 주식회사 제천킹스파찜질방이 2025.12.4.자로 보증금 및 공사대금 금 38,149,600원을 위하여 본건 주차장에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. 4.목록3: 지분매매임. 5.목록4: 공부상 의료시설 및 근린생활시설이나 현황 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 400.3㎡ (121.1평) 건물: 431.43㎡ (130.5평) | 6,525,308,120원 | |||
본건은 충청북도 제천시 중앙로1가 소재 ‘제천중앙시장’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨. 일련번호(1) : 자루형 토지로서 주차장부지로 이용중임. 일련번호(2, 3) : 2필 일단의 부정형 토지로서 상업용부지로 이용중임. 일련번호(1) : 본건 동측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 접함. 일련번호(2, 3) : 본건 남동측으로 왕복4차선 포장도로 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로와 접함. 일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 부설주차장(주차장전용부지(문의:641-6294))<주차장법>, 토지구획정리사업지구(완료)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역(중심
1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 2.목록1은 등기부등본상 시설물 소재지인 "충청북도 제천시 중앙로1가 112-3, 112-4"의 시설물 부지인근에 설치된 부설주차장임. 3.목록1의 임차인 주식회사 제천킹스파찜질방이 2025.12.4.자로 보증금 및 공사대금 금 38,149,600원을 위하여 본건 주차장에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. 4.목록3: 지분매매임. 5.목록4: 공부상 의료시설 및 근린생활시설이나 현황
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 있음 | 전부(2층20평) | 전입: 2006-04-27 확정: 2018-06-28 배당: 2025-07-15 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 있음 | 1층중30평 | 전입: 2015-06-29 확정: - 배당: 2025-07-15 | 보: 5,000만원 월: 1,800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 1층140평 | 전입: 2015-10-07 확정: - 배당: 2025-07-17 | 보: 1억 6,000만원 월: 5,150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 | 전입: 2015-10-07 확정: - 배당: - | 보: 1억 6,000만원 월: 5,150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 기타 / 지하층, 2층 전부 | 전입: 2015-10-28 확정: 2018-12-14 배당: - | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2016-01-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 2층(452.7㎡전부),지하(390㎡ | 전입: 2017-01-01 확정: 2018-12-14 배당: 2025-08-01 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2018-02-06 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 2,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 1층20평 | 전입: 2018-02-06 확정: - 배당: 2025-07-14 | 보: 9,000만원 월: 3,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2019-10-25 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2019-10-25 확정: - 배당: - | 보: 100만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 전부(400.3㎡) | 전입: 2024-02-20 확정: - 배당: 2025-08-05 | 보: 500만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 / 2층 전부 | 전입: - 확정: 2018-06-28 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 현황·위치 주변환경 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1,123억 2,182만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 우측 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 2,100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 제천킹스파찜질방 대항력 없음 | 기타 / 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 제OO 대항력 없음 | 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 좌측 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 9,000만원 월: 3,800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (18건) | - | 보: 1,136억 882만원 월: 25,300,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-03-31 | 소유권 | 송OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-03-31 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2021-03-31 | (1)근저당권설정 | (OOOOOOOOOOOOO | 2,520,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2021-03-31 | (2)근저당권설정 | 문OO | 2,880,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2021-03-31 | 지상권 | (OOOOOOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-04-09 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-09-04 | 근저당권 | (OOOOOOO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-04-17 | 압류 | 제OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-04-17 | 압류 | 제OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-07-02 | 임의경매 | 신OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 2.목록1은 등기부등본상 시설물 소재지인 "충청북도 제천시 중앙로1가 112-3, 112-4"의 시설물 부지인근에 설치된 부설주차장임. 3.목록1의 임차인 주식회사 제천킹스파찜질방이 2025.12.4.자로 보증금 및 공사대금 금 38,149,600원을 위하여 본건 주차장에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. 4.목록3: 지분매매임. 5.목록4: 공부상 의료시설 및 근린생활시설이나 현황
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 제천시 의림동 51-7 | 대지면적 | 400.3㎡ (121.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 431.43㎡ (130.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 107.8% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제천시 관할 등기소 (제천지원) | 제천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제천시세무서 | 제천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 의림동 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 제천시 의림동 51-7 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 65억 2,530만원 | 53억 5,075만원 | 82% | 6.2명 | 53억 5,075만원 |
| 최근 3개월 | 65억 2,530만원 | 52억 8,549만원 | 81% | 5.8명 | 52억 8,549만원 |
| 최근 6개월 | 65억 2,530만원 | 52억 2,024만원 | 80% | 5.4명 | 52억 2,024만원 |
| 최근 12개월 | 65억 2,530만원 | 51억 5,499만원 | 79% | 5.1명 | 51억 5,499만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 18건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 10억 6,910만원
- 필요 현금(실투자)
- 11억 62만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 13억 8,556만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 5,710만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 16억 1,221만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 339만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 18건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 266장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 18건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경947 | 오피스텔 | 충청북도 제천시 강제동 275-14 더캐슬몰 | 2026.10.26 | 4억 1,240만원 | 5,712만원 | 13.9% | 유찰 |
| 2024타경244 | 근린상가 | 충청북도 제천시 의림대로 194 (중앙로2가) | 2026.05.11 | 29억 599만원 | 6억 3,885만원 | 22% | 매각 |
| 2025타경79 | 근린상가 | 충청북도 제천시 내토로41안길 40 (화산동) | 2026.01.26 | 21억 9,150만원 | 14억 256만원 | 64% | 매각 |
| 2024타경855 | 근린상가 | 충청북도 제천시 의림대로2길 9 (화산동, 삼익상가아파트) | 2026.06.01 | 2억 4,600만원 | 2,654만원 | 10.8% | 매각 |
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