2025타경57438
유찰 1회지분매각| 소재지 | (효천마을신안인스빌) [도로명] 경기도 용인시 처인구 문현로 326 (효천마을신안인스빌) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | 2025.08.18 | 매각물건 | 1. 임차인 김OO은 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임 2. 드림앤캐쉬대부가 임차권자 김OO으로부터 임차보증금반환채권의 일부(22,000,000원)를 양수했다는 내용으로 배당요구신청(2025.09.18. 자 )을 하였으나 성립여부 불분명 |
| 토지면적 | 28,576.8㎡ (8644.5평) | 건물면적 | 71.8㎡ (21.7평) | 소유자 | 유OO |
| 감정가격 | 280,000,000원 | 최저가격 | (100%)280,000,000원 | 채무자 | 유OO |
| 입찰보증금 | (10%)28,000,000원 | 청구금액 | 258,000,000원 | 채권자 | 김OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.08.25 | (100%)280,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (효천마을신안인스빌) | 대 | 28,576.8㎡ (8644.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (효천마을신안인스빌) (경기도 용인시 처인구 문현로 326 (효천마을신안인스빌)) | 철근콘크리트조 · 지상18층 | 71.8㎡ (21.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 임차인 김OO은 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임 2. 드림앤캐쉬대부가 임차권자 김OO으로부터 임차보증금반환채권의 일부(22,000,000원)를 양수했다는 내용으로 배당요구신청(2025.09.18. 자 )을 하였으나 성립여부 불분명 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 28,576.8㎡ (8644.5평) 건물: 71.8㎡ (21.7평) | 280,000,000원 | |||
철근콘크리트조 철골트러스위아스팔트슁글지붕 18층 건 아파트 중 2층 204호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임. 아파트로 이용중임.(후면 '내부구조도' 및 '사진' 참고) 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비, 지하주차장설비등이 되어있음. 인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임. 본건 북서측으로 단지내 주차장 진입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음. 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(2021-05-28)(
본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 일산리 소재 '외국어대 사거리' 서측 인근에 위치하며 인근으로는 아파트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 소재하 며 제반 주위환경은 보통인 편임. 본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 보통인 편임.
1. 임차인 김OO은 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임 2. 드림앤캐쉬대부가 임차권자 김OO으로부터 임차보증금반환채권의 일부(22,000,000원)를 양수했다는 내용으로 배당요구신청(2025.09.18. 자 )을 하였으나 성립여부 불분명
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-06-18 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-08-18 | 경매개시결정(신청채권) | 김OO | 258,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 임차인 김OO은 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임 2. 드림앤캐쉬대부가 임차권자 김OO으로부터 임차보증금반환채권의 일부(22,000,000원)를 양수했다는 내용으로 배당요구신청(2025.09.18. 자 )을 하였으나 성립여부 불분명
당사자 내역
| 채권자 | 김OO | 채무자 | 유OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 유OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (효천마을신안인스빌) | 대지면적 | 28,576.8㎡ (8644.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 71.8㎡ (21.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.3% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 18층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (효천마을신안인스빌) 관할 지방국세청 | (효천마을신안인스빌) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (효천마을신안인스빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 8,000만원 | 2억 2,960만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,960만원 |
| 최근 3개월 | 2억 8,000만원 | 2억 2,680만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,680만원 |
| 최근 6개월 | 2억 8,000만원 | 2억 2,400만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,400만원 |
| 최근 12개월 | 2억 8,000만원 | 2억 2,120만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,120만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 65점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 4,000만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,108만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 8,144만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,228만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 1,112만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,525만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.