2025타경672
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 안산테콤1길 38 (사사동) [도로명] [토지 공장용지 360㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ①일괄매각. 제시외 건물(㉠경량철골조 옥탑창고) 포함 ②`더 드림푸드 한식부폐`라는 상호가 기재되어 있고, 현황상 `폐업상태(공실)`임 ③일반건축물대장상 용도는 `제2종근린생활시설(일반음식점)`임 |
| 토지면적 | 360㎡ (108.9평) | 건물면적 | 150.95㎡ (45.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,035,409,550원 | 최저가격 | (17%)174,020,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)17,402,000원 | 청구금액 | 313,309,185원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.09 | (49%)507,350,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.27 | (34%)355,145,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.08 | (24%)248,601,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.19 | (17%)174,020,000원 | 진행 |
물건 사진 (39장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 안산시 상록구 안산테콤1길 38 (사사동) | 공장용지 (일반공업지역) | 360㎡ (108.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,187,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 안산시 상록구 안산테콤1길 38 (사사동) ([토지 공장용지 360㎡]) | 경량철골구조 · (일반음식점) | 150.95㎡ (45.7평) | 일괄평가 (대장연면적 297.65㎡) | ①일괄매각. 제시외 건물(㉠경량철골조 옥탑창고) 포함 ②`더 드림푸드 한식부폐`라는 상호가 기재되어 있고, 현황상 `폐업상태(공실)`임 ③일반건축물대장상 용도는 `제2종근린생활시설(일반음식점)`임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 360㎡ (108.9평) 건물: 150.95㎡ (45.7평) | 1,035,409,550원 | |||
건물로서, 인근은 중소규모 공장, 창고 및 근린생활시설 등이 소재한 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통임. 본 건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임. 북동측으로 완만하게 경사진 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임. 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접함. 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통 정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(한응인묘역및신도비,외곽경계로부터 300이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동 관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2021-09-05~2023-09-04(2년),
본 건은 경기도 안산시 상록구 사사동 소재 '안산테콤단지' 내에 위치하는 토지·
①일괄매각. 제시외 건물(㉠경량철골조 옥탑창고) 포함 ②`더 드림푸드 한식부폐`라는 상호가 기재되어 있고, 현황상 `폐업상태(공실)`임 ③일반건축물대장상 용도는 `제2종근린생활시설(일반음식점)`임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-04-25 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-04-25 | 근저당권 | (OOOOOO | 480,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-06-19 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
①일괄매각. 제시외 건물(㉠경량철골조 옥탑창고) 포함 ②`더 드림푸드 한식부폐`라는 상호가 기재되어 있고, 현황상 `폐업상태(공실)`임 ③일반건축물대장상 용도는 `제2종근린생활시설(일반음식점)`임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 안산시 상록구 안산테콤1길 38 (사사동) | 대지면적 | 360㎡ (108.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 297.65㎡ (90.0평) | 건축면적 | 153.65㎡ (46.5평) | 건폐율 / 용적률 | 42.7% / 82.7% |
| 주용도 | 일반음식점 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 2011-12-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 안산시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 안산시세무서 | 안산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 상록구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 안산시 상록구 안산테콤1길 38 (사사동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10억 3,540만원 | 8억 4,903만원 | 82% | 6.2명 | 8억 4,903만원 |
| 최근 3개월 | 10억 3,540만원 | 8억 3,868만원 | 81% | 5.8명 | 8억 3,868만원 |
| 최근 6개월 | 10억 3,540만원 | 8억 2,832만원 | 80% | 5.4명 | 8억 2,832만원 |
| 최근 12개월 | 10억 3,540만원 | 8억 1,797만원 | 79% | 5.1명 | 8억 1,797만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,701만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,692만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 1,276만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,524만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 3,121만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,087만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 71장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경101079 | 근린상가 | 경기도 군포시 송부로291번안길 3-8 (부곡동) | 2026.08.11 | 3억 2,100만원 | 1억 3,150만원 | 41% | 매각 |
| 2024타경109174 | 근린상가 | 경기도 군포시 군포첨단산업2로7번길 8 (부곡동) | 2026.09.08 | 3억 9,300만원 | 3억 3,000만원 | 84% | 취하 |
| 2025타경54422 | 근린상가 | 경기도 수원시 권선구 구운로85번길 12 (구운동) | 2026.08.28 | 8억 8,100만원 | 2억 2,259만원 | 25.3% | 매각 |
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