2025타경30737
유찰 3회제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.23 (제3호법정)||
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| 소재지 | 충청북도 음성군 원남면 42-5 [도로명] 충청북도 음성군 충청대로759번길 63-5 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함, 타인소유의 태양광발전설비 매각제외, 목록9,10,11,12는 공부상 42-5,42-9번 지상에 등재되어 있으나 토지대장상 합병으로 42-5 단일 지상에 소재함, 컨테이너 매각 제외, 최저매각가격은 목록2 지상의 분묘(2기)로 인한 제한 받는 가격임 |
| 토지면적 | 367㎡ (111.0평) | 건물면적 | 99.4㎡ (30.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,402,243,000원 | 최저가격 | (41%)983,958,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)98,395,800원 | 청구금액 | 240,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.18 | (100%)2,402,243,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.22 | (80%)1,921,794,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.27 | (64%)1,537,435,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.07 | (51%)1,229,948,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.23 | (41%)983,958,000원 | 진행 |
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물건 사진 (77장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 음성군 원남면 42-5 | 대 (계획관리지역) | 367㎡ (111.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 57,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 음성군 원남면 42-5 (충청북도 음성군 충청대로759번길 63-5) | 경량철골구조 · (단독주택) | 99.4㎡ (30.1평) | 일괄평가 (대장연면적 58.96㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함, 타인소유의 태양광발전설비 매각제외, 목록9,10,11,12는 공부상 42-5,42-9번 지상에 등재되어 있으나 토지대장상 합병으로 42-5 단일 지상에 소재함, 컨테이너 매각 제외, 최저매각가격은 목록2 지상의 분묘(2기)로 인한 제한 받는 가격임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 367㎡ (111.0평) 건물: 99.4㎡ (30.1평) | 2,402,243,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 충청북도 음성군 원남면 보룡리 소재 "한금령휴게소" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 중·소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 중·소규모 공장지대로서 제반 주위환경은 무난시됨. 본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근으로 국도 및 시내버스노선이 통과하는 등 제반 교통 상황은 무난시됨. 기호(1) : 등고 평탄하거나 일부 완경사진 부정형 토지로서 축사용 건부지 및 일부 법면으로 이용 중임. 기호(2) : 남측으로 하향 완경사진 부정형 토지로서 자연림, 일부 묘지 및 일부도로로 이용중임. 기호(3) : 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 축사용 건부지 및 일부 법면으로 이용중임. 기호(4) : 남측으로 하향 완경사진 사다리형 완경사지로 자연림으로 이용중임. 기호(5) : 등고 평탄하거나 일부 완경사진 부정형 토지로서 주거, 축사용 건부지 및 일부 법면으로 이용중임. 기호(6,7) : 대체로 남측으로 하향 완경사진 부정형 및 사다리형
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물 포함, 타인소유의 태양광발전설비 매각제외, 목록9,10,11,12는 공부상 42-5,42-9번 지상에 등재되어 있으나 토지대장상 합병으로 42-5 단일 지상에 소재함, 컨테이너 매각 제외, 최저매각가격은 목록2 지상의 분묘(2기)로 인한 제한 받는 가격임
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-08-27|배당요구종기일 : 2025.11.11
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-10-12 확정: 2022-10-12 배당: 2022-10-12 | 보: 2,022만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-10-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2022-10-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)더위드 이엔씨 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-20 확정: 2024-12-20 배당: 2024-12-20 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)더위드 이엔씨 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-12-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)더위드 이엔씨 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-20 확정: 2024-12-20 배당: 2024-12-20 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-12-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-04-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-04-18 확정: 2025-04-18 배당: 2025-04-18 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-04-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-04-18 확정: 2025-04-18 배당: 2025-04-18 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 세림원 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-05-23 확정: 2025-05-23 배당: 2025-05-23 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 세림원 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-05-23 확정: 2025-05-23 배당: 2025-05-23 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 세림원 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-05-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-05-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인16 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 4원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (16건) | - | 보: 2,022만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024. 8. 27. 근저당권|청구/채권금액 : 240,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2024-08-27 | 소유권이전 | 미다스농업회사법인(주) | - | 임의경매로인한 매각 2022타경34349 | 2024.08.27 갑(35) 소유권이전 미다스농업회사법인(주) 임의경매로인한 매각 2022타경34349 |
| 0 | 2024-08-27 | 소유권이전 | 미다스농업회사법인(주) | - | 임의경매로인한 매각 2022타경34349 | 2024.08.27 갑(35) 소유권이전 미다스농업회사법인(주) 임의경매로인한 매각 2022타경34349 |
| 1 | 2024-08-27 | 근저당권설정 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 1,548,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:북청주신협 | 2024.08.27 을(29) 근저당권설정 케이씨유엔피엘대부(주) 1,548,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:북청주신협 소멸 |
| 1 | 2024-08-27 | 근저당권설정 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 1,548,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:북청주신협 | 2024.08.27 을(29) 근저당권설정 케이씨유엔피엘대부(주) 1,548,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:북청주신협 소멸 |
| 2 | 2024-08-27 | 근저당권설정 | 한OO | 240,000,000원 | 말소 | 2024.08.27 을(31) 근저당권설정 한OO 240,000,000 소멸 |
| 2 | 2024-08-27 | 근저당권설정 | 한OO | 240,000,000원 | 말소 | 2024.08.27 을(31) 근저당권설정 한OO 240,000,000 소멸 |
| 3 | 2025-01-17 | 가압류 | 연성산업(주) | 13,200,000원 | 2025카단25 | 2025.01.17 갑(38) 가압류 연성산업(주) 13,200,000 2025카단25 소멸 |
| 3 | 2025-01-17 | 가압류 | 연성산업(주) | 13,200,000원 | 2025카단25 | 2025.01.17 갑(38) 가압류 연성산업(주) 13,200,000 2025카단25 소멸 |
| 4 | 2025-07-08 | 가압류 | 음OO | 5,327,775원 | 2025카단23 | 2025.07.08 갑(39) 가압류 음성축협 5,327,775 2025카단23 소멸 |
| 4 | 2025-07-08 | 가압류 | 음OO | 5,327,775원 | 2025카단23 | 2025.07.08 갑(39) 가압류 음성축협 5,327,775 2025카단23 소멸 |
| 5 | 2025-08-12 | 임의경매 | 한OO | 240,000,000원 | 2025타경30737 | 2025.08.12 갑(40) 임의경매 한OO 청구금액 240,000,000 2025타경30737 소멸 |
| 5 | 2025-08-12 | 임의경매 | 한OO | 240,000,000원 | 2025타경30737 | 2025.08.12 갑(40) 임의경매 한OO 청구금액 240,000,000 2025타경30737 소멸 |
| 6 | 2025-11-06 | 임의경매 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 1,328,746,742원 | 2025타경2497 | 2025.11.06 갑(41) 임의경매 케이씨유엔피엘대부(주) 청구금액 1,328,746,742 2025타경2497 소멸 |
| 6 | 2025-11-06 | 임의경매 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 1,328,746,742원 | 2025타경2497 | 2025.11.06 갑(41) 임의경매 케이씨유엔피엘대부(주) 청구금액 1,328,746,742 2025타경2497 소멸 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함, 타인소유의 태양광발전설비 매각제외, 목록9,10,11,12는 공부상 42-5,42-9번 지상에 등재되어 있으나 토지대장상 합병으로 42-5 단일 지상에 소재함, 컨테이너 매각 제외, 최저매각가격은 목록2 지상의 분묘(2기)로 인한 제한 받는 가격임
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 음성군 원남면 42-5 | 대지면적 | 367㎡ (111.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 58.96㎡ (17.8평) | 건축면적 | 58.96㎡ (17.8평) | 건폐율 / 용적률 | 16.1% / 16.1% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 1993-10-22 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 음성군 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 음성군세무서 | 음성군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 원남면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 음성군 원남면 42-5 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 24억 224만원 | 19억 6,983만원 | 82% | 6.2명 | 19억 6,983만원 |
| 최근 3개월 | 24억 224만원 | 19억 4,581만원 | 81% | 5.8명 | 19억 4,581만원 |
| 최근 6개월 | 24억 224만원 | 19억 2,179만원 | 80% | 5.4명 | 19억 2,179만원 |
| 최근 12개월 | 24억 224만원 | 18억 9,777만원 | 79% | 5.1명 | 18억 9,777만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
27억 2,275만원
최저매각가 대비 +3억 2,051만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수23.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수43.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수41.075점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 93점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 16건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
9억 8,395만원
- 예상 대출액
- 4억 9,197만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 1,080만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
10억 6,267만원
- 예상 대출액
- 6억 3,760만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 4,475만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
11억 4,139만원
- 예상 대출액
- 7억 4,190만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 2,004만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 14건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 16건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 122장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 16건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 10km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 36.18%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1081 | 근린상가 | 충청북도 음성군 음성읍 설성로 20 (한성진주아파트상가) | 2026.09.14 | 1,100만원 | 398만원 | 36.2% | 매각 |
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