2025타경1753
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 592-1 [도로명] 경기도 화성시 경기대로 1106 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각. 제시외 건물(케노피, 창고, 세차기, 지하저장탱크) 포함 2. 주유기 2복식 2기, 4복식 3기는 각 임차인이 소유권을 주장하므로 매각에서 제외함 3. 본건 일반건축물대장 상 판넬조 창고 등은 위반 건축물로 등재되어 있음 |
| 토지면적 | 985㎡ (298.0평) | 건물면적 | 90㎡ (27.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 4,523,120,000원 | 최저가격 | (49%)2,216,328,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)221,632,800원 | 청구금액 | 1,260,965,152원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.25 | (100%)4,523,120,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.06.02 | (100%)4,523,120,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.08 | (70%)3,166,184,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.21 | (49%)2,216,328,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.11.02 | (49%)2,216,328,000원 | 진행 |
물건 사진 (45장)
사진 01
사진 02
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 진안동 592-1 | 주유소용지 (제1종일반주거지역) | 985㎡ (298.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,738,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 진안동 592-1 (경기도 화성시 경기대로 1106) | 철근콘크리트구조 · (위험물저장및처리시설) | 90㎡ (27.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각. 제시외 건물(케노피, 창고, 세차기, 지하저장탱크) 포함 2. 주유기 2복식 2기, 4복식 3기는 각 임차인이 소유권을 주장하므로 매각에서 제외함 3. 본건 일반건축물대장 상 판넬조 창고 등은 위반 건축물로 등재되어 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 985㎡ (298.0평) 건물: 90㎡ (27.2평) | 4,523,120,000원 | |||
철근콘크리트조 슬라브지붕 단층건으로서 외벽 : 몰탈
본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며 주위는 노선상가지대로서 점포등이 소재하고 주위환경 보통임. 본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은 무난함. 인접필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서 주유소부지로 이용중임. 본건 서측으로 광대로와 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책 구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25. /허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 후첨 "건물평가요항표" 참조. 임대관계 미상임.
1. 일괄매각. 제시외 건물(케노피, 창고, 세차기, 지하저장탱크) 포함 2. 주유기 2복식 2기, 4복식 3기는 각 임차인이 소유권을 주장하므로 매각에서 제외함 3. 본건 일반건축물대장 상 판넬조 창고 등은 위반 건축물로 등재되어 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| (OOO 대항력 있음 | 90.0000㎡ | 전입: 2018-06-29 확정: - 배당: - | 보: 2억원 월: 5,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)뉴타운에너지 (이상용) 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2018-06-29 확정: - 배당: - | 보: 2억원 월: 5,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 4억원 월: 10,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-04-22 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,260,965,152원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각. 제시외 건물(케노피, 창고, 세차기, 지하저장탱크) 포함 2. 주유기 2복식 2기, 4복식 3기는 각 임차인이 소유권을 주장하므로 매각에서 제외함 3. 본건 일반건축물대장 상 판넬조 창고 등은 위반 건축물로 등재되어 있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 진안동 592-1 | 대지면적 | 598㎡ (180.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 90㎡ (27.2평) | 건축면적 | 90㎡ (27.2평) | 건폐율 / 용적률 | 15.1% / 15.1% |
| 주용도 | 위험물저장및처리시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2003-01-03 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진안동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 진안동 592-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 45억 2,312만원 | 37억 895만원 | 82% | 6.2명 | 37억 895만원 |
| 최근 3개월 | 45억 2,312만원 | 36억 6,372만원 | 81% | 5.8명 | 36억 6,372만원 |
| 최근 6개월 | 45억 2,312만원 | 36억 1,849만원 | 80% | 5.4명 | 36억 1,849만원 |
| 최근 12개월 | 45억 2,312만원 | 35억 7,326만원 | 79% | 5.1명 | 35억 7,326만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 11억 816만원
- 필요 현금(실투자)
- 11억 4,054만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 14억 3,618만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 9,178만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 16억 7,111만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 3,610만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 63장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
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