2025타경33805
유찰 2회| 소재지 | 광주광역시 동구 운림동 419-1 [도로명] [토지 전 393㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 지적도상 맹지임 |
| 토지면적 | 393㎡ (118.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 31,440,000원 | 최저가격 | (36%)11,269,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)1,126,900원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.19 | (100%)31,440,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.02 | (70%)22,008,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.11 | (56%)17,607,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.22 | (45%)14,086,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.03 | (36%)11,269,000원 | 진행 |
물건 사진 (28장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 동구 운림동 419-1 | 대 | 393㎡ (118.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 동구 운림동 419-1 ([토지 전 393㎡]) | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 지적도상 맹지임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 393㎡ (118.9평) 건물: - | 31,440,000원 | |||
대상물건은 광주광역시 동구 운림동 소재 '전통문화회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 하천 및 미개발 상태의 농경지 등이 소재하는 산간 농경지대로, 제반 주위환경은 보통임. 일반적인 교통상황은 대체로 무난함. 등고완만한 부정형의 토지로 '전'으로 이용중임. 지적도상 맹지임. 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 현상변경허가 대상구역(2016-07-01)(운림동 석실고분)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하천구역(2021-08-25)(광주천, 증심사천, 대촌천 하천구역 결정(변경) 및 지형도면 고시)<하천법>, 중점경관관리구역(2019-12-27) -
농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 지적도상 맹지임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2000-03-03 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 지적도상 맹지임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 동구 운림동 419-1 | 대지면적 | 393㎡ (118.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동구세무서 | 동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 운림동 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 동구 운림동 419-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3,144만원 | 2,578만원 | 82% | 6.2명 | 2,578만원 |
| 최근 3개월 | 3,144만원 | 2,546만원 | 81% | 5.8명 | 2,546만원 |
| 최근 6개월 | 3,144만원 | 2,515만원 | 80% | 5.4명 | 2,515만원 |
| 최근 12개월 | 3,144만원 | 2,483만원 | 79% | 5.1명 | 2,483만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 42점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 563만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,375만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 730만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,300만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 849만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,271만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 41장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경32783 | 토지·임야 | 광주광역시 동구 운림동 산186-1 | 2026.07.31 | 5,783만원 | 3,500만원 | 60.5% | 매각 |
| 2025타경32783 | 토지·임야 | 광주광역시 동구 운림동 산186-2 | 2026.05.08 | 1,556만원 | 1,680만원 | 107.9% | 매각 |
| 2025타경32783 | 토지·임야 | 광주광역시 동구 운림동 산188-1 | 2026.05.08 | 600만원 | 613만원 | 102% | 매각 |
| 2024타경75674 | 토지·임야 | 광주광역시 동구 소태동 463-3 | 2026.06.19 | 8,212만원 | 3,150만원 | 38.4% | 매각 |
| 2025타경3577 | 토지·임야 | 광주광역시 동구 학동 270-6 | 2026.05.14 | 1억 6,339만원 | 1억 80만원 | 61.7% | 매각 |
| 2025타경2017 | 토지·임야 | 광주광역시 동구 지산동 52-19 | 2026.10.01 | 12억 9,038만원 | 6억 1,320만원 | 47.5% | 매각 |
| 2025타경34178 | 토지·임야 | 전남광주통합특별시 동구 남문로701번길 13 (학동) | 2026.04.23 | 933만원 | 1,157만원 | 123.9% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
