2025타경22118
유찰 1회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 가조로6길 39-3 [도로명] 경상남도 거제시 가조로6길 39-3 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | 2025.11.05 | 매각물건 | 일괄매각. [목록 2] 등기부상 소재지 '거제시 사등면 창호리 1915-1, 1919-2'는 '거제시 사등면 창호리 1919'와 합병 말소되었으며, '발코니, 다락, 데크 설비 등'은 건물 감정평가시 포함하여 평가됨. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각 포함. [목록 7] 제시외 건물(감정서상 ㄷ,ㄹ)매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. |
| 토지면적 | 338㎡ (102.2평) | 건물면적 | 28㎡ (8.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 278,221,600원 | 최저가격 | (100%)278,221,600원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)27,822,160원 | 청구금액 | 474,414,438원 | 채권자 | 신OOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.08.31 | (100%)278,221,600원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 거제시 사등면 가조로6길 39-3 | 대 (계획관리지역) | 338㎡ (102.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 158,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 거제시 사등면 가조로6길 39-3 (경상남도 거제시 가조로6길 39-3) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 28㎡ (8.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. [목록 2] 등기부상 소재지 '거제시 사등면 창호리 1915-1, 1919-2'는 '거제시 사등면 창호리 1919'와 합병 말소되었으며, '발코니, 다락, 데크 설비 등'은 건물 감정평가시 포함하여 평가됨. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각 포함. [목록 7] 제시외 건물(감정서상 ㄷ,ㄹ)매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 338㎡ (102.2평) 건물: 28㎡ (8.5평) | 278,221,600원 | |||
본건은 경상남도 거제시 사등면 창호리 소재 ‘군령포마을’ 내 및 남서측 인근으로 산재해 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 본건 대부분 토지는 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 일련번호(1)은 사다리 완경사지의 토지로서, 지면은 평탄한 '주거용 건부지'로 이용 중입니다. 일련번호(3~5)는 부정형 완경사지의 토지로서, '휴경지 및 일부 도로'로 이용 중입니다. 일련번호(7)은 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 평탄한 '잡종지'상태입니다. 일련번호(1)은 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(3)은 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다. 일련번호(4,5)는 지적도상 맹지이나 현황 북측으로 약 3m내,외의 진입로가 개설되어져 있습니다. 일련번호(7)은 맹지입니다. 일련번호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨
일괄매각. [목록 2] 등기부상 소재지 '거제시 사등면 창호리 1915-1, 1919-2'는 '거제시 사등면 창호리 1919'와 합병 말소되었으며, '발코니, 다락, 데크 설비 등'은 건물 감정평가시 포함하여 평가됨. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각 포함. [목록 7] 제시외 건물(감정서상 ㄷ,ㄹ)매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-04-17 | 근저당권 [목록 | 사OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-06-18 | 가압류 | 사OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2025-11-05 | 경매개시결정(신청채권) | 신OOOOO | 474,414,438원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. [목록 2] 등기부상 소재지 '거제시 사등면 창호리 1915-1, 1919-2'는 '거제시 사등면 창호리 1919'와 합병 말소되었으며, '발코니, 다락, 데크 설비 등'은 건물 감정평가시 포함하여 평가됨. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각 포함. [목록 7] 제시외 건물(감정서상 ㄷ,ㄹ)매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
당사자 내역
| 채권자 | 신OOOOO | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 거제시 사등면 가조로6길 39-3 | 대지면적 | 338㎡ (102.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 28㎡ (8.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.3% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2017-02-23 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 거제시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 거제시세무서 | 거제시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 사등면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 거제시 사등면 가조로6길 39-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,822만원 | 2억 2,814만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,814만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,822만원 | 2억 2,535만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,535만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,822만원 | 2억 2,257만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,257만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,822만원 | 2억 1,979만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,979만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 3,911만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,017만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 8,028만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,149만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 977만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,450만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경654 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 연초면 야부길 23-1 | 2026.10.26 | 1억 2,542만원 | 1억 2,812만원 | 102.2% | 진행중 |
| 2025타경22166 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 두모길 65 (두모동) | 2026.10.19 | 4억 1,245만원 | 1억 7,320만원 | 42% | 매각 |
| 2025타경22332 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 연초면 문암길 11 | 2026.10.19 | 2억 4,156만원 | 9,500만원 | 39.3% | 매각 |
| 2025타경21899 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 연초면 연사3길 43-4 | 2026.10.19 | 1억 4,624만원 | 3,510만원 | 24% | 매각 |
| 2025타경673 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 장목면 황포7길 15 | 2026.10.12 | 4,855만원 | 1,701만원 | 35% | 매각 |
| 2024타경5488 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 하청면 연하해안로 1089 | 2026.10.12 | 21억 7,056만원 | 5억원 | 23% | 매각 |
| 2024타경5488 | 단독·다가구 | 경상남도 거제시 하청면 42 | 2026.10.12 | 21억 7,056만원 | 5억원 | 23% | 유찰 |
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