2025타경21710
유찰 3회지분매각| 소재지 | 부산광역시 금정구 중앙대로1685번길 22 (부곡동) [도로명] 부산광역시 금정구 중앙대로1685번길 24 (부곡동,경남한신아파트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(금 240,000,000, 임차권자 정OO의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함(특별매각조건). |
| 토지면적 | 40,070㎡ (12121.2평) | 건물면적 | 59.99㎡ (18.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 261,000,000원 | 최저가격 | (100%)261,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)18,270,000원 | 청구금액 | 253,348,630원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.15 | (100%)261,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.20 | (70%)182,700,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.29 | (49%)127,890,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.07.29 | (100%)261,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.02 | (70%)182,700,000원 | 매각 |
물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 금정구 중앙대로1685번길 22 (부곡동) | 대 (제3종일반주거지역) | 40,070㎡ (12121.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,143,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 금정구 중앙대로1685번길 22 (부곡동) (부산광역시 금정구 중앙대로1685번길 24 (부곡동,경남한신아파트)) | 콘크리트조 및 벽돌조 · (공동주택) | 59.99㎡ (18.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(금 240,000,000, 임차권자 정OO의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함(특별매각조건). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 40,070㎡ (12121.2평) 건물: 59.99㎡ (18.1평) | 261,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 건물내 3층 308호로서 외벽: 몰탈위페인팅마감 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창. 공동주택(아파트). 위생설비 및 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 가스난방설비 등 되어 있음. 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임. 본 단지는 남측 및 북측, 서측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하며 단지내 가로망 정비되어 있음. 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부산도시철도 1호선 '장전역' 남동측 인근에 위치 하는 경남한신아파트 106동 3층 308호로서 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '장전역'이 위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.
경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(금 240,000,000, 임차권자 정OO의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함(특별매각조건).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-16 확정: 2022-02-08 배당: 2024-03-29 | 보: 2억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 건물전유부분전부 | 전입: 2022-02-16 확정: 2022-02-08 배당: - | 보: 2억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-16 확정: 2022-02-08 배당: 2024-03-29 | 보: 2억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 308호 | 전입: 2024-07-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 308호 | 전입: 2024-07-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-07-01 확정: 2024-07-01 배당: 2024-07-01 | 보: 308억 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 22억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 337억 8,024만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2024-03-29 | 임차권설정 | 정OO | 240,000,000원 | 인수 | - |
| 1 | 2024-06-18 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-03-28 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(금 240,000,000, 임차권자 정OO의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함(특별매각조건).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 22 (부곡동)
| 단지명 | 22 (부곡동) | 총 세대수 | 176세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 1층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 금정구 중앙대로1685번길 22 (부곡동) | 대지면적 | 40,070㎡ (12121.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.99㎡ (18.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 콘크리트조 및 벽돌조 | 사용승인일자 | 1995-03-30 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 금정구 관할 등기소 (부산지방법원) | 부산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 금정구세무서 | 금정구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중앙대로1685번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 금정구 중앙대로1685번길 22 (부곡동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,100만원 | 2억 1,402만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,402만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,100만원 | 2억 1,141만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,141만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,100만원 | 2억 880만원 | 80% | 5.4명 | 2억 880만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,100만원 | 2억 619만원 | 79% | 5.1명 | 2억 619만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 3,050만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,137만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 6,912만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,385만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 9,679만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,729만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 46장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.