2025타경505381
유찰 7회지분매각| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌로122번길 56 (남촌동, 수림빌라) [도로명] 인천광역시 남동구 남촌로122번길 56 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 집합건축물대장상 건축물현황도가 없는 것으로 확인되어 내부구조를 생략하였으며, 본건의 위치확인은 현황 호별 표기 등에 의거하였으니 확인 요함(감정평가서 참조) |
| 토지면적 | 231.6㎡ (70.1평) | 건물면적 | 37.07㎡ (11.2평) | 소유자 | 조OO |
| 감정가격 | 83,700,000원 | 최저가격 | (8%)6,893,000원 | 채무자 | 조OO |
| 입찰보증금 | (10%)689,300원 | 청구금액 | 110,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.20 | (100%)83,700,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.21 | (70%)58,590,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.26 | (49%)41,013,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.30 | (34%)28,709,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.16 | (8%)6,893,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 남동구 남촌로122번길 56 (남촌동, 수림빌라) | 대 (제1종일반주거지역) | 231.6㎡ (70.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,112,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 남동구 남촌로122번길 56 (남촌동, 수림빌라) (인천광역시 남동구 남촌로122번길 56) | 벽돌조 | 37.07㎡ (11.2평) | 토지·건물 일괄평가 | - 집합건축물대장상 건축물현황도가 없는 것으로 확인되어 내부구조를 생략하였으며, 본건의 위치확인은 현황 호별 표기 등에 의거하였으니 확인 요함(감정평가서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 231.6㎡ (70.1평) 건물: 37.07㎡ (11.2평) | 83,700,000원 | |||
벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 1991.03.11.) 외 벽 : 적벽돌 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샤시창호 등임. 다세대주택으로 이용 중임. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음. 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임. 본건 북측으로 세로변의 포장도로에 접함. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 해당사항 임대관계 : 미상임. 기타
본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 지하철 '남촌도림동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장등이 소재하여 교통상황 무난함.
- 집합건축물대장상 건축물현황도가 없는 것으로 확인되어 내부구조를 생략하였으며, 본건의 위치확인은 현황 호별 표기 등에 의거하였으니 확인 요함(감정평가서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-07-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-01-22 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 110,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 집합건축물대장상 건축물현황도가 없는 것으로 확인되어 내부구조를 생략하였으며, 본건의 위치확인은 현황 호별 표기 등에 의거하였으니 확인 요함(감정평가서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 조OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 조OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 남동구 남촌로122번길 56 (남촌동, 수림빌라) | 대지면적 | 231.6㎡ (70.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 37.07㎡ (11.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 16.0% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 벽돌조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남동구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남동구세무서 | 남동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남촌로122번길 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 남동구 남촌로122번길 56 (남촌동, 수림빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8,370만원 | 6,863만원 | 82% | 6.2명 | 6,863만원 |
| 최근 3개월 | 8,370만원 | 6,779만원 | 81% | 5.8명 | 6,779만원 |
| 최근 6개월 | 8,370만원 | 6,696만원 | 80% | 5.4명 | 6,696만원 |
| 최근 12개월 | 8,370만원 | 6,612만원 | 79% | 5.1명 | 6,612만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 344만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,152만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 446만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,105만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 519만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,088만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경513234 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 남촌로122번길 62-1 (남촌동, 대하빌라) | 2026.08.25 | 1억원 | 4,189만원 | 41.9% | 매각 |
| 2025타경509671 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 남촌로 88-7 (남촌동, 성광탑스빌) | 2026.04.20 | 1억 600만원 | 4,109만원 | 38.8% | 매각 |
| 2025타경509671 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 남촌동 294-7 4층401호 | 2026.04.20 | 1억 600만원 | 4,109만원 | 38.8% | 매각 |
| 2024타경583902 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 호구포로535번길 17 (남촌동, 명보그린빌라) | 2026.04.20 | 9,000만원 | 3,435만원 | 38.2% | 매각 |
| 2025타경1038 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 남촌로93번길 11 (남촌동, 사루비아빌라) | 2026.05.07 | 2,600만원 | 2,000만원 | 76.9% | 매각 |
| 2025타경508828 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 남촌로93번길 22-12 (남촌동, 상일빌라) | 2026.08.26 | 6,500만원 | 4,688만원 | 72.1% | 매각 |
| 2025타경511288 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 구월동 1180-12 장원빌라 지층비01호 | 2026.07.28 | 5,800만원 | 5,331만원 | 91.9% | 매각 |
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