2025타경31409
유찰 3회지분매각| 소재지 | 대구광역시 서구 큰장로25길 5-8 (내당동) [도로명] 대구광역시 서구 큰장로25길 5-8 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | 2025.06.16 | 매각물건 | 일괄매각 목록1과 2사이에는 일부 경계벽이 없고, 목록2의 일부에는 벽체(가벽)를 설치하여 목록2 일부를 목록1과 일체로 이용 중인 바, 각각의 전유면적과 실제 사용면적이 상이하여 개별평가가 곤란함. 목록1 ,2를 일괄하여 평가함. 건축물대장상 현황도면과 실제 내부구조가 상이함(감정평가서 참조) |
| 토지면적 | 716㎡ (216.6평) | 건물면적 | 54.78㎡ (16.6평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 212,000,000원 | 최저가격 | (34%)72,716,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)7,271,600원 | 낙찰가격 | 73,200,000원 | 채권자 | 반OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.04 | (100%)212,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.09 | (70%)148,400,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.03 | (34%)72,716,000원 | 매각 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 대구광역시 서구 큰장로25길 5-8 (내당동) | 대 (제3종일반주거지역) | 716㎡ (216.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 656,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 대구광역시 서구 큰장로25길 5-8 (내당동) (대구광역시 서구 큰장로25길 5-8) | 철근콘크리트조 | 54.78㎡ (16.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 목록1과 2사이에는 일부 경계벽이 없고, 목록2의 일부에는 벽체(가벽)를 설치하여 목록2 일부를 목록1과 일체로 이용 중인 바, 각각의 전유면적과 실제 사용면적이 상이하여 개별평가가 곤란함. 목록1 ,2를 일괄하여 평가함. 건축물대장상 현황도면과 실제 내부구조가 상이함(감정평가서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 716㎡ (216.6평) 건물: 54.78㎡ (16.6평) | 212,000,000원 | |||
철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 5층건내 5층 501호 단위세대로서, -외벽: 드라이비트마감 등, -내벽: 벽지마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임. (나)철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 5층건내 5층 502호 단위세대로서, -외벽: 드라이비트마감 등, -내벽: 벽지마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임. (가,나): 다세대주택 위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어 있음. 남하향의 경사지내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지로서, '다세대주택부지'로 이용중임. 본건 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 블럭포장도로, 서측으로 폭
본건은 대구광역시 서구 내당동 소재 "내당2,3동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 시장 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임. (가)
일괄매각 목록1과 2사이에는 일부 경계벽이 없고, 목록2의 일부에는 벽체(가벽)를 설치하여 목록2 일부를 목록1과 일체로 이용 중인 바, 각각의 전유면적과 실제 사용면적이 상이하여 개별평가가 곤란함. 목록1 ,2를 일괄하여 평가함. 건축물대장상 현황도면과 실제 내부구조가 상이함(감정평가서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-10-19 | 근저당권 목록 | 반OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2023-09-25 | 근저당권 | 반OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2025-06-16 | 경매개시결정(신청채권) | 반OOOOOOO | 36,576,950원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 목록1과 2사이에는 일부 경계벽이 없고, 목록2의 일부에는 벽체(가벽)를 설치하여 목록2 일부를 목록1과 일체로 이용 중인 바, 각각의 전유면적과 실제 사용면적이 상이하여 개별평가가 곤란함. 목록1 ,2를 일괄하여 평가함. 건축물대장상 현황도면과 실제 내부구조가 상이함(감정평가서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 반OOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 대구광역시 서구 큰장로25길 5-8 (내당동) | 대지면적 | 716㎡ (216.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 54.78㎡ (16.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.7% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (대구서부지원) | 대구서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 대구광역시 관할 지방국세청 | 대구광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 큰장로25길 행정복지센터(주민센터) | 대구광역시 서구 큰장로25길 5-8 (내당동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,200만원 | 1억 7,384만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,384만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,200만원 | 1억 7,172만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,172만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,200만원 | 1억 6,960만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,960만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,200만원 | 1억 6,748만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,748만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,635만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,515만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,711만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,027만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,482만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,845만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경3125 | 다세대·연립 | 대구광역시 서구 국채보상로88길 14-5 (비산동) | 2026.08.20 | 1억 4,000만원 | 7,924만원 | 56.6% | 매각 |
| 2025타경31898 | 다세대·연립 | 대구광역시 서구 달서로12길 29-53 (비산동) | 2026.07.07 | 9,000만원 | 4,577만원 | 50.9% | 매각 |
| 2025타경32039 | 다세대·연립 | 대구광역시 서구 큰장로15길 12-5 (내당동) | 2026.08.18 | 1억 2,000만원 | 4,444만원 | 37% | 매각 |
| 2025타경31473 | 다세대·연립 | 대구광역시 서구 달서로33길 28-12 (비산동, 비산쉐르빌) | 2026.07.23 | 1억 1,900만원 | 4,310만원 | 36.2% | 매각 |
| 2024타경35378 | 다세대·연립 | 대구광역시 서구 북비산로60길 33 (평리동) | 2026.11.19 | 1억 1,200만원 | 317만원 | 2.8% | 진행중 |
| 2024타경39790 | 다세대·연립 | 대구광역시 서구 통학로50길 64-1 (비산동) | 2026.06.04 | 1억 1,800만원 | 5,136만원 | 43.5% | 매각 |
| 2025타경31114 | 다세대·연립 | 대구광역시 서구 옥산로6길 12-7 (원대동3가, 한창웰빙타운) | 2026.05.07 | 1억 1,000만원 | 4,731만원 | 43% | 매각 |
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