2024타경118672
유찰 15회지분매각| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동, 로젠하임) [도로명] 서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동,로젠하임) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력", "가처분"] |
| 토지면적 | 704㎡ (213.0평) | 건물면적 | 16.69㎡ (5.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 155,000,000원 | 최저가격 | (4%)5,454,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)545,400원 | 청구금액 | 145,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 13회 | 2026.07.21 | (7%)10,651,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.08.25 | (5%)8,521,000원 | 유찰 |
| 15회 | 2026.10.07 | (4%)6,817,000원 | 유찰 |
| 16회 | 2026.11.03 | (4%)5,454,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동, 로젠하임) | 대 (제3종일반주거지역) | 704㎡ (213.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,131,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동, 로젠하임) (서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동,로젠하임)) | 철근콘크리트구조 | 16.69㎡ (5.0평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력", "가처분"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 704㎡ (213.0평) 건물: 16.69㎡ (5.0평) | 155,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 창호 : 샤시 창호 등으로 마감됨. 오피스텔로 이용중임. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인하였으니 경매진행시 참고바람. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음. 3필지 일단의 사다리형 토지로 오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건 남동측으로 왕복6-7차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약6m 내외 막다른도로에 각각 접함. 3필지 공히
본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉역" 서측 인근에 위치하며, 주변은 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨. 본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(상봉역, 7호선·경의중앙선·경춘선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력", "가처분"]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 기타 / 401호 | 전입: 2020-02-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 제401호전부 | 전입: 2020-02-04 확정: 2020-01-31 배당: 2024-10-14 | 보: 1억 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 4,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-02-28 | 소유권 | (OOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-03-15 | 임차권설정 | 정OO | 145,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2022-08-10 | 가압류 | 주OO | 4,208,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2023-01-27 | 압류 | 중OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-05-17 | 가압류 | 서OO | 37,500,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-10-15 | 강제경매 | 정OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력", "가처분"]
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (상봉동, 로젠하임)
| 단지명 | (상봉동, 로젠하임) | 총 세대수 | 29세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 9층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동, 로젠하임) | 대지면적 | 704㎡ (213.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 16.69㎡ (5.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.4% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-04-19 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중랑구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중랑구세무서 | 중랑구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 망우로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동, 로젠하임) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,500만원 | 1억 2,710만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,710만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,500만원 | 1억 2,555만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,555만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,500만원 | 1억 2,400만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,400만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,500만원 | 1억 2,245만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,245만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.5%입니다.
유찰 횟수가 15회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 272만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,078만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 353만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,042만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 411만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,028만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 28장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.5% 하락, 유찰 15회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.5%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 15회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12258 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 망우로 238 (상봉동) | 2026.05.12 | 2억 2,400만원 | 1억 8,100만원 | 80.8% | 매각 |
| 2025타경10881 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 면목로92가길 15-11 (상봉동, 블리스 다임빌) | 2026.05.12 | 3억 3,000만원 | 2억 2,827만원 | 69.2% | 매각 |
| 2025타경12710 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 면목로92다길 18 (상봉동, KJ케렌시아) | 2026.08.25 | 3억 2,000만원 | 2억 4,354만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경12363 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 망우로36길 48 (상봉동, 그랜드캐슬빌) | 2026.06.16 | 3억 8,800만원 | 2억 5,755만원 | 66.4% | 매각 |
| 2024타경120262 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 망우로 328 (상봉동) | 2026.06.09 | 1억 3,500만원 | 7,575만원 | 56.1% | 매각 |
| 2025타경12202 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 상봉로23길 33 (상봉동, 더클래스) | 2026.05.12 | 2억 9,700만원 | 2억 125만원 | 67.8% | 매각 |
| 2025타경11686 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 상봉로23길 33 (상봉동, 더클래스) | 2026.05.07 | 2억 9,400만원 | 2억 716만원 | 70.5% | 매각 |
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