2024타경17085
유찰 6회지분매각| 소재지 | 인천광역시 서해구 청라에메랄드로76번길 7-23 (청라동) [도로명] 인천광역시 서구 청라에메랄드로76번길 7-23 (청라동,청라월드메르디앙커낼웨이) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 집합건축물대장(표제부, 갑)에 2023.3.15.자 청라관리과-2935호에 의거 위반건축물 표기[조경면적 미확보(조경훼손36.56㎡), 공개공지 기준 위반(공개공지 훼손 206.2㎡)](본건 집합건축물대장 참조) |
| 토지면적 | 1,749.2㎡ (529.1평) | 건물면적 | 66.88㎡ (20.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,750,000,000원 | 최저가격 | (8%)144,120,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)14,412,000원 | 낙찰가격 | 265,200,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.06.01 | (17%)294,122,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.07.06 | (12%)205,885,000원 | 매각 |
| 8회 | 2026.10.20 | (12%)205,885,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.20 | (8%)144,120,000원 | 진행 |
물건 사진 (22장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 서해구 청라에메랄드로76번길 7-23 (청라동) | 대 (일반상업지역) | 1,749.2㎡ (529.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,634,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 서해구 청라에메랄드로76번길 7-23 (청라동) (인천광역시 서구 청라에메랄드로76번길 7-23 (청라동,청라월드메르디앙커낼웨이)) | 철근콘크리트구조 · (업무시설) | 66.88㎡ (20.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 집합건축물대장(표제부, 갑)에 2023.3.15.자 청라관리과-2935호에 의거 위반건축물 표기[조경면적 미확보(조경훼손36.56㎡), 공개공지 기준 위반(공개공지 훼손 206.2㎡)](본건 집합건축물대장 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,749.2㎡ (529.1평) 건물: 66.88㎡ (20.2평) | 1,750,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물내 제1층 제104호로서, 외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 본건은 공부상 소매점으로 등재되어 있으며, 현황 공실상태임. 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건 동측 및 남서측으로 노폭 약 35미터 내외 및 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음. 일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천초은고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임. 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통임.
집합건축물대장(표제부, 갑)에 2023.3.15.자 청라관리과-2935호에 의거 위반건축물 표기[조경면적 미확보(조경훼손36.56㎡), 공개공지 기준 위반(공개공지 훼손 206.2㎡)](본건 집합건축물대장 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-08-31 | 소유권 | 차OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-08-31 | 근저당권 | 진OO | 1,440,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-06-12 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-07-06 | 가압류 | 경OO | 10,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-07-17 | 가압류 | 농OO | 5,044,091원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-09-18 | 가압류 | 토OO | 15,231,065원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-01-26 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-09-09 | 가압류 | 엔OO | 19,936,034원 | 소멸 | - |
| 9 | 2024-09-30 | 가압류 | (OOOOOOO | 39,981,857원 | 소멸 | - |
| 10 | 2024-10-10 | 가압류 | 서OO | 36,470,000원 | 소멸 | - |
| 11 | 2024-11-08 | 가압류 | 우OO | 227,926,029원 | 소멸 | - |
| 12 | 2024-12-27 | 임의경매 | 진OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
집합건축물대장(표제부, 갑)에 2023.3.15.자 청라관리과-2935호에 의거 위반건축물 표기[조경면적 미확보(조경훼손36.56㎡), 공개공지 기준 위반(공개공지 훼손 206.2㎡)](본건 집합건축물대장 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 서해구 청라에메랄드로76번길 7-23 (청라동) | 대지면적 | 1,749.2㎡ (529.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 66.88㎡ (20.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.8% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2022-04-22 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서해구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서해구세무서 | 서해구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 청라에메랄드로76번길 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 서해구 청라에메랄드로76번길 7-23 (청라동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 17억 5,000만원 | 14억 3,500만원 | 82% | 6.2명 | 14억 3,500만원 |
| 최근 3개월 | 17억 5,000만원 | 14억 1,750만원 | 81% | 5.8명 | 14억 1,750만원 |
| 최근 6개월 | 17억 5,000만원 | 14억원 | 80% | 5.4명 | 14억원 |
| 최근 12개월 | 17억 5,000만원 | 13억 8,250만원 | 79% | 5.1명 | 13억 8,250만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 53점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,206만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,164만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,338만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,197만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 866만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,835만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 12건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 22장, 위반건축물 신호 있음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해 주세요.
근거: 건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경17085 | 근린상가 | 인천광역시 서해구 청라에메랄드로76번길 7-23 (청라동) | 2026.11.20 | 17억 5,000만원 | 2억 6,520만원 | 15.2% | 진행중 |
| 2024타경14710 | 근린상가 | 인천광역시 서해구 청라에메랄드로76번길 7 (청라동) | 2026.08.27 | 3억원 | 1억 689만원 | 35.6% | 매각 |
| 2024타경574472 | 근린상가 | 인천광역시 서해구 청라에메랄드로76번길 7 (청라동) | 2026.05.07 | 7억 9,300만원 | 1억 4,700만원 | 18.5% | 매각 |
| 2025타경504258 | 근린상가 | 인천광역시 서해구 청라에메랄드로 99 (청라동) | 2026.10.06 | 6억 6,200만원 | 1억 1,140만원 | 16.8% | 매각 |
| 2024타경554348 | 근린상가 | 인천광역시 서해구 청라에메랄드로 99 (청라동) | 2026.04.22 | 4억 1,400만원 | 7,130만원 | 17.2% | 매각 |
| 2024타경9077 | 근린상가 | 인천광역시 서해구 청라라임로 57 (청라동) | 2026.04.22 | 9억 9,100만원 | 4억 100만원 | 40.5% | 매각 |
| 2024타경9077 | 근린상가 | 인천광역시 서해구 청라라임로 57 (청라동) | 2026.02.10 | 9억 9,100만원 | 5억원 | 50.5% | 매각 |
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