2025타경603
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 전라남도 여수시 중앙동 148 | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 제시외건물 매각제외 1.일괄매각 2.제시외건물 매각제외 3.제시외건물(조적조 스레이트지붕 88.2㎡)은 목록2,4,5토지와 일부 타지상(여수시 중앙동 147-1)에 소재함 |
| 토지면적 | 195㎡ (59.0평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 259,350,000원 | 최저가격 | (23%)59,489,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,948,900원 | 청구금액 | 204,276,882원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.13 | (45%)116,189,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.24 | (36%)92,951,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.19 | (29%)74,361,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.30 | (23%)59,489,000원 | 진행 |
물건 사진 (57장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 여수시 중앙동 148 | 대 | 195㎡ (59.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 여수시 중앙동 148 | 대지 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 제시외건물 매각제외 1.일괄매각 2.제시외건물 매각제외 3.제시외건물(조적조 스레이트지붕 88.2㎡)은 목록2,4,5토지와 일부 타지상(여수시 중앙동 147-1)에 소재함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 195㎡ (59.0평) 건물: - | 259,350,000원 | |||
본건 기호(1)~(5)는 전라남도 여수시 중앙동 소재 한신아파트 남동측 인근에 위치하며, 주 위는 주택 등이 소재함. 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 주위에 인근에 버스정류장 등이 소재하여, 일반적인 교통상황은 보통시 됨. 기호(1) : 부정형 완경사로서, 주거나지임. 기호(2)~(5) : 부정형 완경사로서 북측 인접 도로에 비해 저지이며, 일단의 주택부지임. 기호(1) : 현황 남측으로 진입로 있음. 기호(2)~(5) : 지적도상 기호(2) 동측으로 도로 소재하나 출입 곤란(타인건물 소재)하고, 현황 기호(1) 토지를 통하여 출입하며, 서측으로 타인토지(152-3, 153-2 외)에 출입문(쪽 문) 소재함. 기호(1) : 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(2017-04-06), 지구단위계획구역(2018-12- 06),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역 (주거환경개선구역)<도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(2017-01-06) 기
일괄매각, 제시외건물 매각제외 1.일괄매각 2.제시외건물 매각제외 3.제시외건물(조적조 스레이트지붕 88.2㎡)은 목록2,4,5토지와 일부 타지상(여수시 중앙동 147-1)에 소재함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-01-26 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-01-26 | 근저당권 | 순OO | 210,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-02-23 | 가압류 | 롯OO | 9,057,964원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-02-26 | 가압류 | 신OO | 12,681,873원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-04-16 | 가압류 | 전OO | 35,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-09-04 | 임의경매 | 순OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 제시외건물 매각제외 1.일괄매각 2.제시외건물 매각제외 3.제시외건물(조적조 스레이트지붕 88.2㎡)은 목록2,4,5토지와 일부 타지상(여수시 중앙동 147-1)에 소재함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 여수시 중앙동 148 | 대지면적 | 195㎡ (59.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중앙동 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 여수시 중앙동 148 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 5,935만원 | 2억 1,266만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,266만원 |
| 최근 3개월 | 2억 5,935만원 | 2억 1,007만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,007만원 |
| 최근 6개월 | 2억 5,935만원 | 2억 748만원 | 80% | 5.4명 | 2억 748만원 |
| 최근 12개월 | 2억 5,935만원 | 2억 488만원 | 79% | 5.1명 | 2억 488만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,974만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,839만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,854만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,440만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,485만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,291만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 78장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51322 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 충무로 58-13 (충무동) | 2026.11.02 | 8,778만원 | 1,812만원 | 20.6% | 진행중 |
| 2025타경51322 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 충무동 461 | 2026.07.27 | 441만원 | 93만원 | 21.1% | 매각 |
| 2025타경51890 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 군자동 194-11 | 2026.10.26 | 1,073만원 | 387만원 | 36.2% | 매각 |
| 2025타경51173 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 광무남3길 10-1 (광무동) | 2026.07.13 | 1억 1,436만원 | 3,310만원 | 28.9% | 매각 |
| 2025타경52164 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 661-47 | 2026.06.15 | 1,326만원 | 800만원 | 60.3% | 매각 |
| 2024타경57453 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 오림동 354-1 | 2026.06.08 | 19억 8,276만원 | 4억 2,190만원 | 21.3% | 매각 |
| 2023타경4254 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 돌산읍 516-19 | 2026.05.26 | 17억 6,142만원 | 3억 5,700만원 | 20.3% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
