2025타경510183
유찰 5회지분매각| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1132-11 주상복합빌딩중앙헤리티지 11층 1107호 [도로명] 인천광역시 남동구 예술로204번길 39 (구월동, 주상복합빌딩중앙헤리티지) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | 2025.06.20 | 매각물건 | 현관에 단수예정 안내문과 관리비청구서가 붙어 있음 |
| 토지면적 | 760.8㎡ (230.1평) | 건물면적 | 14.32㎡ (4.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 65,000,000원 | 최저가격 | (17%)10,925,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,092,500원 | 청구금액 | 61,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.10 | (49%)31,850,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.11 | (34%)22,295,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.14 | (24%)15,607,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.27 | (17%)10,925,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 남동구 구월동 1132-11 주상복합빌딩중앙헤리티지 11층 1107호 | 대 (일반상업지역) | 760.8㎡ (230.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,718,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 남동구 구월동 1132-11 주상복합빌딩중앙헤리티지 11층 1107호 (인천광역시 남동구 예술로204번길 39 (구월동, 주상복합빌딩중앙헤리티지)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 14.32㎡ (4.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 현관에 단수예정 안내문과 관리비청구서가 붙어 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 760.8㎡ (230.1평) 건물: 14.32㎡ (4.3평) | 65,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 내 제11층 제1107호로서, 외벽 : 화강석 및 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등으로 시공되었습니다. 집합건축물대장상 용도는 아파트(도시형생활주택원룸형)으로 등재되어 있습니다. [후첨 ‘건물개황도 및 내부구조도’ 참조] 위생설비 및 급․배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 주차타워 등이 되어 있습니다. 2필지 일단의 세장형 평지로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다. 남측 및 북측
대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ‘인천광역시청’ 남서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 오피스텔 및 아파트, 관공서, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성역으로서, 제반 주위환경은 양호합니다. 대상물건까지 차량의 출입 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 예술회관역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호합니다.
현관에 단수예정 안내문과 관리비청구서가 붙어 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함OO 대항력 있음 | 1107호전부 | 전입: 2017-12-01 확정: 2017-11-06 배당: 2025-06-20 | 보: 6,100만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2017-12-01 확정: 2017-11-06 배당: 2023-11-21 | 보: 6,100만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2017-12-01 확정: 2017-11-06 배당: 2023-11-21 | 보: 6,100만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1억 8,300만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-06-24 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-06-20 | 경매개시결정(신청채권) | 함OO | 61,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
현관에 단수예정 안내문과 관리비청구서가 붙어 있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 11층 1107호
| 단지명 | 11층 1107호 | 총 세대수 | 143세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 15층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 남동구 구월동 1132-11 주상복합빌딩중앙헤리티지 11층 1107호 | 대지면적 | 760.8㎡ (230.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 14.32㎡ (4.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2012-07-04 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남동구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남동구세무서 | 남동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 구월동 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 남동구 구월동 1132-11 주상복합빌딩중앙헤리티지 11층 1107호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,500만원 | 5,330만원 | 82% | 6.2명 | 5,330만원 |
| 최근 3개월 | 6,500만원 | 5,265만원 | 81% | 5.8명 | 5,265만원 |
| 최근 6개월 | 6,500만원 | 5,200만원 | 80% | 5.4명 | 5,200만원 |
| 최근 12개월 | 6,500만원 | 5,135만원 | 79% | 5.1명 | 5,135만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 546만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,358만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 707만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,284만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 823만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,257만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 31장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
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