2024타경557729
유찰 2회지분매각| 소재지 | 인천광역시 남동구 선수촌공원로 5 (구월동) [도로명] 인천광역시 남동구 선수촌공원로 5 (구월동,구월테크노밸리) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트형공장 | 접수/개시결정 | 2024.09.03 | 매각물건 | -일괄매각 -목록1 출입문을 통해 목록2 부동산에 들어갈 수 있고, 목록2 출입문은 폐쇄함(임의적 구조변경이 이루어진 것으로 보임) -일괄매각 -1목록 출입문을 통해 2목록 부동산에 들어갈 수 있고, 2목록 출입문은 폐쇄함(임의적 구조변경이 이루어진 것으로 보임) |
| 토지면적 | 8,006.8㎡ (2422.1평) | 건물면적 | 53.75㎡ (16.3평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 491,000,000원 | 최저가격 | (49%)240,590,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)24,059,000원 | 낙찰가격 | 267,000,000원 | 채권자 | 중OOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025.06.12 | (100%)491,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2025.07.15 | (70%)343,700,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.07.13 | (70%)343,700,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.28 | (49%)240,590,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 남동구 선수촌공원로 5 (구월동) | 대 (일반상업지역) | 8,006.8㎡ (2422.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,881,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 남동구 선수촌공원로 5 (구월동) (인천광역시 남동구 선수촌공원로 5 (구월동,구월테크노밸리)) | 철근콘크리트구조 | 53.75㎡ (16.3평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각 -목록1 출입문을 통해 목록2 부동산에 들어갈 수 있고, 목록2 출입문은 폐쇄함(임의적 구조변경이 이루어진 것으로 보임) -일괄매각 -1목록 출입문을 통해 2목록 부동산에 들어갈 수 있고, 2목록 출입문은 폐쇄함(임의적 구조변경이 이루어진 것으로 보임) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 8,006.8㎡ (2422.1평) 건물: 53.75㎡ (16.3평) | 491,000,000원 | |||
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 604호 외 1개호로서, (사용승인일 : 2018.02.14) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 등 마감. 창호: 새시창호 등임. 지식산업센터로 이용중임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음. 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 서측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 각각 접함. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(구월 공공주택), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2023-01-19)(접합), 가축사육제한구
본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천성리중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 차량의 접근이 가능하며, 서측 근거리에 지하철 인천1호선 "인천터미널역"이 위치하며 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.
-일괄매각 -목록1 출입문을 통해 목록2 부동산에 들어갈 수 있고, 목록2 출입문은 폐쇄함(임의적 구조변경이 이루어진 것으로 보임) -일괄매각 -1목록 출입문을 통해 2목록 부동산에 들어갈 수 있고, 2목록 출입문은 폐쇄함(임의적 구조변경이 이루어진 것으로 보임)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 구월테크노밸리C동 604호 | 전입: 2019-04-11 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 원정부산 주식회사,김OO 대항력 없음 | 기타 / 구월테크노밸리 씨동 604호,605호 | 전입: 2021-04-20 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1,500만원 월: 200,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-04-27 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-09-03 | 경매개시결정(신청채권) | 중OOOOO | 360,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각 -목록1 출입문을 통해 목록2 부동산에 들어갈 수 있고, 목록2 출입문은 폐쇄함(임의적 구조변경이 이루어진 것으로 보임) -일괄매각 -1목록 출입문을 통해 2목록 부동산에 들어갈 수 있고, 2목록 출입문은 폐쇄함(임의적 구조변경이 이루어진 것으로 보임)
당사자 내역
| 채권자 | 중OOOOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 남동구 선수촌공원로 5 (구월동) | 대지면적 | 8,006.8㎡ (2422.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 53.75㎡ (16.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.7% |
| 주용도 | 아파트형공장 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남동구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남동구세무서 | 남동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 선수촌공원로 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 남동구 선수촌공원로 5 (구월동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 9,100만원 | 4억 262만원 | 82% | 6.2명 | 4억 262만원 |
| 최근 3개월 | 4억 9,100만원 | 3억 9,771만원 | 81% | 5.8명 | 3억 9,771만원 |
| 최근 6개월 | 4억 9,100만원 | 3억 9,280만원 | 80% | 5.4명 | 3억 9,280만원 |
| 최근 12개월 | 4억 9,100만원 | 3억 8,789만원 | 79% | 5.1명 | 3억 8,789만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,029만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,094만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 5,590만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,479만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 8,140만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 874만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
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