2024타경2491
2026.08.24 (경매법정(108호법정))||
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| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 521 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | 2024.06.14 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 6,666,560,000원 | 최저가격 | (100%)6,666,560,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)666,656,000원 | 청구금액 | 3,846,121,774원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.24 | (100%)6,666,560,000원 | 진행중 |
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물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 여수시 국동 521 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 여수시 국동 521 | 대지 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 6,666,560,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 전라남도 여수시 국동 소재 "여수남초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 노선상가, 후면지 주택 등이 혼재한 노선상가지대로서 주위환경은 무난시됨. 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 무난시됨. 평지대내 유사 사다리형의 토지로, 주상나지로 이용중임. 본건 북서측으로 광대로, 북동측 및 남동측으로 소로한면에 접함. 제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역임. 임대관계는 미상임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-10-31|배당요구종기일 : 2024.09.10
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.10.31.근저당권|청구/채권금액 : 3,846,121,774원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-10-31 | 근저당권 | 변경신고서 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-06-14 | 경매개시결정(신청채권) | 내OOOOOOO | 3,846,121,774원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 여수시 국동 521 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 국동 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 여수시 국동 521 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 66억 6,656만원 | 54억 6,657만원 | 82% | 6.2명 | 54억 6,657만원 |
| 최근 3개월 | 66억 6,656만원 | 53억 9,991만원 | 81% | 5.8명 | 53억 9,991만원 |
| 최근 6개월 | 66억 6,656만원 | 53억 3,324만원 | 80% | 5.4명 | 53억 3,324만원 |
| 최근 12개월 | 66억 6,656만원 | 52억 6,658만원 | 79% | 5.1명 | 52억 6,658만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
66억 5,292만원
최저매각가 대비 +7억 8,316만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수16.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수45점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수43.7점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 35점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
원문 문서 부족확인
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
66억 6,656만원
- 예상 대출액
- 33억 3,328만원
- 필요 현금(실투자)
- 34억 1,461만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
71억 9,988만원
- 예상 대출액
- 43억 1,993만원
- 필요 현금(실투자)
- 29억 6,715만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
77억 3,320만원
- 예상 대출액
- 50억 2,658만원
- 필요 현금(실투자)
- 27억 9,968만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 26.31%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51173 | 토지·임야 | 전남광주통합특별시 여수시 광무남3길 10-1 (광무동) | 2026.07.13 | 1억 1,436만원 | 3,310만원 | 28.9% | 매각 |
| 2025타경51322 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 충무동 461 | 2026.07.27 | 441만원 | 93만원 | 21.1% | 매각 |
| 2025타경51844 | 토지·임야 | 전남광주통합특별시 여수시 신월7길 8 (신월동) | 2026.06.22 | 1억 4,952만원 | 3,835만원 | 25.7% | 매각 |
| 2025타경51322 | 토지·임야 | 전남광주통합특별시 여수시 충무로 58-13 (충무동) | 2026.11.02 | 8,778만원 | 1,812만원 | 20.6% | 진행중 |
| 2025타경102 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 문수동 265-12 | 2026.09.07 | 5억 2,431만원 | 1억 2,050만원 | 23% | 매각 |
| 2025타경52164 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 661-47 | 2026.06.15 | 1,326만원 | 800만원 | 60.3% | 매각 |
| 2024타경57453 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 오림동 354-1 | 2026.06.08 | 19억 8,276만원 | 4억 2,190만원 | 21.3% | 매각 |
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