2025타경11658
유찰 6회지분매각| 소재지 | 서울특별시 금천구 금하로5길 7 (시흥동) [도로명] 서울특별시 금천구 금하로5길 7 (시흥동, 지엠씨타워) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | 2025.08.19 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 349.2㎡ (105.6평) | 건물면적 | 16.86㎡ (5.1평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 127,000,000원 | 최저가격 | (26%)33,292,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)3,329,200원 | 청구금액 | 149,522,539원 | 채권자 | 한OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.07 | (100%)127,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.19 | (80%)101,600,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.07 | (64%)81,280,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.11 | (51%)65,024,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.18 | (26%)33,292,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 금천구 금하로5길 7 (시흥동) | 대 (준주거지역) | 349.2㎡ (105.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,541,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 금천구 금하로5길 7 (시흥동) (서울특별시 금천구 금하로5길 7 (시흥동, 지엠씨타워)) | 철근콘크리트구조 | 16.86㎡ (5.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 349.2㎡ (105.6평) 건물: 16.86㎡ (5.1평) | 127,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상12층건(사용승인일자: 2018. 12. 7)중 제 6층 제 603호로, 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시창등임 오피스텔로 이용중이며 후면 '내부구조도' 참조바람 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비등이 되어 있음 본건은 삼각형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(업무시설 및 근린생활시설)부지로 이용중임 본건 북측으로 약 4미터폭(금하로5길), 남동측으로 약 4미터
본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 소재하는 '금천구청' 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 업무시설과 각종 근린생활시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임 본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 '금천구청역'이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-11-08 확정: 2021-10-15 배당: - | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 민OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-11-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 민OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-11-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1억 3,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-06-12 | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-02-15 | 가압류 | 임OO | 67,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-03-08 | 가압류 | 박OO | 130,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-12-01 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-03-05 | 임차권설정 | 유OO | 130,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-08-27 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 한OOOOOOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 금천구 금하로5길 7 (시흥동) | 대지면적 | 349.2㎡ (105.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 16.86㎡ (5.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.8% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 금천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 금천구세무서 | 금천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 금하로5길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 금천구 금하로5길 7 (시흥동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,700만원 | 1억 414만원 | 82% | 6.2명 | 1억 414만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,700만원 | 1억 287만원 | 81% | 5.8명 | 1억 287만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,700만원 | 1억 160만원 | 80% | 5.4명 | 1억 160만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,700만원 | 1억 33만원 | 79% | 5.1명 | 1억 33만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,664만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,501만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,157만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,277만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,510만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,194만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경13088 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 31 (시흥동) | 2026.09.02 | 2억 5,000만원 | 1억 6,756만원 | 67% | 매각 |
| 2025타경12406 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 31 (시흥동) | 2026.08.07 | 2억 1,000만원 | 1억 4,075만원 | 67% | 매각 |
| 2025타경12582 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 31 (시흥동) | 2026.08.04 | 2억 400만원 | 1억 3,672만원 | 67% | 매각 |
| 2025타경11903 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 31 (시흥동) | 2026.06.17 | 2억 5,000만원 | 1억 7,153만원 | 68.6% | 매각 |
| 2025타경11781 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 31 (시흥동) | 2026.06.10 | 2억 700만원 | 1억 4,203만원 | 68.6% | 매각 |
| 2025타경10287 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 31 (시흥동) | 2026.05.14 | 2억 7,600만원 | 1억 9,091만원 | 69.2% | 매각 |
| 2025타경11018 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 31 (시흥동) | 2026.04.28 | 2억 6,700만원 | 1억 8,991만원 | 71.1% | 매각 |
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