2024타경10107
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2387-1 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 과수원 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 4-1 내지 4-4 및 6-1 내지 6-4) 포함. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). 과수목 포함 평가임. - 일괄매각. - 제시외 건물(별지 목록 기재 4-1 내지 4-4 및 6-1 내지 6-4) 매각 포함. - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 |
| 토지면적 | 20,665㎡ (6251.2평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 3,703,429,000원 | 최저가격 | (34%)1,275,257,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)127,525,700원 | 낙찰가격 | 1,700,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.04.21 | (49%)1,821,795,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.06.02 | (49%)1,821,795,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.07.14 | (34%)1,275,257,000원 | 매각 |
| 9회 | 2026.11.03 | (34%)1,275,257,000원 | 매각 |
물건 사진 (47장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2387-1 | 과수원 (자연녹지지역) | 20,665㎡ (6251.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 20,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2387-1 | 과수원 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 4-1 내지 4-4 및 6-1 내지 6-4) 포함. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). 과수목 포함 평가임. - 일괄매각. - 제시외 건물(별지 목록 기재 4-1 내지 4-4 및 6-1 내지 6-4) 매각 포함. - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 20,665㎡ (6251.2평) 건물: - | 3,703,429,000원 | |||
본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 "동남초등학교" 남서측 원거리에 위치 하며, 주위는 전, 과수원 등이 혼재함. 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(1) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 과수원임. 기호(2) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 전임. 기호(3) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 전임. 기호(4) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 과수원임. 기호(5) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 과수원임. 기호(6) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 과수원임. 기호(7) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 전임. 기호(8) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로서, 전임. 기호(9) : 인접지
일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 4-1 내지 4-4 및 6-1 내지 6-4) 포함. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). 과수목 포함 평가임. - 일괄매각. - 제시외 건물(별지 목록 기재 4-1 내지 4-4 및 6-1 내지 6-4) 매각 포함. - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-12-28 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2015-12-28 | 소유권 | 오OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2015-12-28 | 소유권 | 고OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2015-12-28 | 근저당권 | 성OO | 1,176,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 5 | 2019-10-14 | (1)근저당권설정 | 농OO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2019-10-14 | (2)근저당권설정 | 농OO | 600,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2019-10-14 | 지상권 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2023-09-01 | 가압류 | 김OO | 1,060,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2024-07-24 | (2)가압류 | 농OO | 191,200,521원 | 소멸 | - |
| 9 | 2024-07-24 | (1)가압류 | 서OO | 33,460,171원 | 소멸 | - |
| 11 | 2024-09-09 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2024-12-02 | 가압류 | 성OO | 10,657,934원 | 소멸 | - |
| 13 | 2025-02-06 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 4-1 내지 4-4 및 6-1 내지 6-4) 포함. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). 과수목 포함 평가임. - 일괄매각. - 제시외 건물(별지 목록 기재 4-1 내지 4-4 및 6-1 내지 6-4) 매각 포함. - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2387-1 | 대지면적 | 20,665㎡ (6251.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 과수원 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서귀포시세무서 | 서귀포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성산읍 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2387-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 37억 342만원 | 30억 3,681만원 | 82% | 6.2명 | 30억 3,681만원 |
| 최근 3개월 | 37억 342만원 | 29억 9,977만원 | 81% | 5.8명 | 29억 9,977만원 |
| 최근 6개월 | 37억 342만원 | 29억 6,274만원 | 80% | 5.4명 | 29억 6,274만원 |
| 최근 12개월 | 37억 342만원 | 29억 2,570만원 | 79% | 5.1명 | 29억 2,570만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 45점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.6%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6억 3,762만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 5,965만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8억 2,636만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 7,406만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9억 6,154만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 4,202만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 47장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.6% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.6%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경9064 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 서성일로1105번길 50-6 | 2026.09.22 | 17억 4,693만원 | 7억원 | 40.1% | 매각 |
| 2025타경1181 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성중앙로 37-5 | 2026.07.07 | 1억 3,499만원 | 8,700만원 | 64.4% | 매각 |
| 2025타경8230 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1240-2 | 2026.05.12 | 6,219만원 | 3,060만원 | 49.2% | 매각 |
| 2025타경7946 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1360-2 | 2026.06.02 | 4억 6,429만원 | 2억 5,030만원 | 53.9% | 매각 |
| 2024타경30972 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 2111 | 2026.08.18 | 7억 4,806만원 | 1억 9,200만원 | 25.7% | 매각 |
| 2025타경7975 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1714-3 | 2026.08.04 | 17억 1,495만원 | 3억 5,276만원 | 20.6% | 매각 |
| 2025타경1426 | 토지·임야 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 1443 | 2026.05.12 | 1억 3,538만원 | 4,760만원 | 35.2% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
